萧杰此刻坐在雁子谷小区的凉亭里，凉亭的石头圆桌上放着一大袋白色塑料袋装的水果。

今日是萧杰三姨的生日，萧大妈硬逼着萧杰来雁子谷吃饭，跟长辈吃完饭聊完天已经快晚上11点多，聊天的内容围绕催婚萧杰和数落三姨的女儿萧杰的表妹萧凌早恋等话题，萧杰出门的时候萧大妈塞给他一袋水果，嘱咐一句：“帮我拿给关莎，上次剧本杀她请的客。”

“这么晚了您明天自己给不行么”

“这里面有香蕉！”萧大妈叉着腰，“尽早给！不然坏了！反正你都要下去的，她家在3栋，42楼，3428，快去快去！”

萧杰刚想开口说什么，门已经被萧大妈“砰”的一声关上了。

萧杰打开袋子一看，里面有苹果、火龙果和香蕉，光是香蕉就一大排，十多根，还都是绿色没熟的，于是叹了口气，妈妈这明显用意很深。

至于什么用意，快晚上1130了让儿子去找一个大姑娘，还能有啥用意？

萧杰现在开始怀疑母亲反对关莎这样的女孩子做自己女朋友只是故作姿态，目的大概是要激起自己的反叛心里

嗯萧干星这女人的如意算盘八成是这么打的。

正当萧杰想到这里，正当他以为自己很了解自己母亲，门突然又被萧大妈给一把打了开，“还处在这里干嘛？走啊！”

萧杰愣了一下，突然意识到门上有猫眼，于是心知肚明地转身要走，怎料这时萧大妈特意提醒一句，“这么晚了，别敲人家女孩子的门，影响不好，而且她还喜欢你不是？别让人家多想，你就放门口，动作轻点，放了立刻就走听见没有？！回头我发信息跟她说是我放的。”

“哦，行。”

“啪！”门又一次被萧大妈关上了。

萧杰虽然一开始有些发懵，不过一下子便释然了，看来母亲真没那种意思，而且如果只是把水果放门口，也没啥不方便的。

只不过当萧杰去到3栋时，看到四五个身穿灰色工作服的维修工人在电梯附近作业，萧杰被告知电梯正在修，已经修到一半了，他们说15分钟以内肯定修好，让萧杰稍微等等或者走楼梯。

萧杰一想到自己要爬42层，果断转身走到院子里寻了处凉亭坐下。

雁子谷密集的高楼仿佛可以挡住所有的月光与星光，萧杰很难想像关莎这样出身的人愿意住在这里这么长的时间，毕竟连他自己都没有住过这样四十多层一梯十几户的筒子楼。

萧杰回想起他在办公室里跟关莎说的那些话，那些在他看来只是平常的分析，但对关莎而言一定造成了不小的冲击，因为那是她辛辛苦苦所经营的事业，但这份事业所处的行业却被自己唱衰，这么做其实没错，但似乎有些残忍。

在萧杰看来，未来一手房的入场券是好拿的，但二手房才是房产投资的最终退出入口，如果二手房将来不好卖，那就会造成房产投资是个现金进去容易出来难的生意，很明显这样的生意不是什么好生意。

作为投资人，萧杰永远看的是未来，哪怕这两年一线重点城市重点区域的房价还在涨，都改变不了大的趋势。

做投资，必须顺势而为。

国家一直提倡的就是房主不炒，除了萧杰跟关莎说的西安，苏州，厦门，这几个房价上涨的重点城市，也都被盯上了。

前些日子萧杰还看到新闻，说苏州多个银行发布通知，因为没有额度所以暂停办理住房贷款，厦门也同样如此，银行没说停贷，但就是拖着不给办了。

但为什么会没有额度呢？

萧杰为此还特意查了银行间隔夜拆借利率，利率其实就是金钱的价格，拆解的利率越低，说明钱越是不值钱，钱不值钱的原因只有一个，就是钱太多了。

所以银行间隔夜拆借利率如果大幅下行，说明银行其实有的是钱，只是贷款给房贷的额度没了。

这很明显不是银行愿意的，因为这么多人需要买房或者炒房，银行贷款给这些人银行才能赚钱，至少比贷款给制造业赚钱来得快，所以如此样额的限额肯定是金融当局的窗口指导，是央行和银保监会共同整治的结果，目的就是遏制一些城市房价的过快上涨。

对于萧杰而言，一个好的生意，应该是这门生意在一个地方做火了，就能通过资本大的力量进行面积复制，而不是在一个地方做火了，资本还来不及复制，就被政策浇一头冷水。

从国家过往十年调控来看，哪里火，哪里就被浇水，直到最后熄灭为止，以至于人为操纵的空间越来越小。

故未来的楼市还有最后一个发动机，就是人口的持续流入。

如果在大家眼里房子还是房子，不是具备投资属性的金融产品，那么这种人口流入的房价上涨是温和的，也能维持比较长的一段时间，可目前的形势是没有人把房子看成只是一个房子，而是一种可以追杀杀跌的股票。

当某个城市人口开始出现净流入，吸纳了从超一线城市溢出的人口，这个城市就会快速成为热点，成为网红城市，成为炒房客的目标，于是这个城市因人口净流入所带来的房价上涨会在很短的时间内拉到顶峰。

比如某个城市现在房价平均值100万，由于某一年出现了人口净流入增速上涨，就会吸引全国各地的炒房客，毕竟现在买个还能升值的房子真的不容易，于是原本这个城市因为人口净流入房价均价可以在第五年涨到110万，结果很可能半年到一年的时间内内就均价就被炒到了110万，那么往后等待后面接盘的人是什么呢？

要么是市场没交易，房价趴着不动，一趴就是好几年

要么就是房价持续性下跌，总之要跌到一个合理的估值，一个满足于供需平衡的估值。

而那些人口净流入的城市的房子毫无疑问会面临流动性危机，也就是当你想把房子挂到网上卖的时候，你就算降价个30至40，都会发现一个看房的人都没有，没有人买，于是你也就干脆不卖了，房子还是那个房子，但持有人账面上的资产只不过是虚假的繁荣。

萧杰本身学的就是经济学，他很清楚流动性危机只要发生，从来不会慢慢到来，而是一瞬间爆发的，不会给人任何的准备时间，也就是突然有一天人们发现，上周还有人问的房子，下周就卖不掉了，并且在未来也非常难卖掉，或许一辈子都卖不掉。

当然，这些都只是萧杰基于自身的经验对房地产市场的一种判断。

一套房子每个月的利息、贷款、资金成本所必须花费的金额都是固定的，甚至在浮动利率下还有可能上涨，再加上未来非常有可能推出的房产税，萧杰认为无论从哪个角度看，投资房产的投资回报率远远低于投资资本市场，这种在过去让一切不同投资的老百姓都能赚钱的盈利模式在未来将不复存在。

当然，房价大面积下跌百姓肯定是承受不了的，这也是为何关莎根本不愿意去相信，不仅是关莎，她周围的人，包括萧杰周围的大多数人都是不相信的。

房产拉动的p模式在未来明显已经不适用于国情了，就跟修高铁一样，刚开始修的时候带来的经济增长是正数，但随着交通枢纽的不断完善，不断增强，越到后面，每投入一块钱所带来的边际效益都是递减的，房地产也是如此，本就是个超继泡沫，如果继续再往上吹，当泡沫最终破裂的时候老百姓只会更加不能接受，社会只会更加动荡。

所以在萧杰看来，未来房价的普跌几乎是确定的，只不过有些地方跌得快，有些地方可能还能坚挺一段时间甚至还往上涨，只要时间的维度足够长，国家还在继续繁荣，就免不了人口负增长，最后大概就跟很多发达国家一样，几十年的时间房价普遍下跌了百分之十几，自住可以，当成投资绝对是一个非常确定的失败投资。

有些人可能会说，国家绝对不会让房价跌的！

是的，如果真的跌得不成样国家当然会出面调控，但所有的调控都只能延缓速度，并不能逆转趋势，就跟人口出生率一样，越是富有，人的脑子想的事情自然就多，就越注重享乐，就越不想生孩子拉低自己的生活水平，所以古往今来没有一个发达国家的出生率是不往下掉的，没有一个。

那些国家政府难道没有想办法么？

当然有，都想破脑袋了，这些政策确实也延缓了人口减少的速度，但能逆转趋势么？

不能。

想要人口向五六十年代那样爆发性增长，只有一个方法，就是全国人民穷回去，看看印度，看看非洲，要人口，穷回去就好了，穷人没空享乐，甚至没钱做安全措施，也不介意孩子最后是不是是名校，出来能不能挤进大公司当一个苦逼的中产。

在大趋势不可逆的情况下，只能是延缓速度，最好让这个速度慢到大家感觉不出来自己的资产正在流失，就像大家每年感觉不出来因为通货膨胀我们的现金正在变得越来越不值钱一样。

减速的方式有很多，比如加长二手房卖出的时间，以前你买个新房政府规定三年之内不能卖出，现在是五年，将来是七年、十年甚至更久，总之就是确保买房的人是自己住，而不是屯着去炒房，这种卖出年限的加长对于市场就是个交易冷却剂，就像你让一个正在下跌的股票停牌一样。

只要停牌了，市场上就没交易，只要没有交易，大家就感觉不出股价正在下跌。

做一个优秀的投资人是很孤独的，因为他们的思想在同一时间往往会被大多数人反对，他们会被人嘲笑、谩骂与瞧不起。

可以说在2019年那个时间点，跟萧杰有同样想法的人是极少数，大部分都相信中国的房地产还有十年白银时代。

萧杰本可以不把自己的想法那么彻底地告诉关莎，因为关莎如今的生意虽然长期做不大，但短期而言也并非不能做，也并非不是一门生意，只不过如果不跟关莎说清楚，萧杰就不能说服关莎为什么自己不愿意给她投资。

就跟关鸿伟说的那样，关莎的前半生太顺了，太顺了，不是什么好事。

萧杰想着或许自己这次看似是一个坏人，但却也是做了一件好事吧。