林若妍继续说：“按照王总的计划，产业新城一开始要做好配套，我很赞同。做一个更高端的酒店只是开始，还要聚拢人气。看图上有这么一大片地造新城，不可能全都荒着等升值了再造房子。

姜老师也说，上面同意让先建酒店，后续肯定要推出商品房。王总请了诸位过来，是要将一级开发做好，市政设施铺到位，每个地块规划好做什么，将来这些地才能有的放矢地卖给别人获取最大价值。”

同样的意思，都是买地等升值了卖二手赚差价，林若妍这种说法格调立刻就高了。他们这些人拿了地，做所谓一级开发，修桥铺路搞好市政贯通，把生地做成熟地，然后卖给其他人继续二级开发。

这个概念在更成熟的房地产市场已经很普遍了。不过眼下这些人并没有那种系统性地接触过专业词汇，直到林若妍说起来，他们才知道原来自己做的竟然是这样高大上的事情呢，做好了名利双收，不禁纷纷露出了赞许的笑容。

“可是，高档酒店建设周期长，经营运营一段时间后才能见到钱，一开始还是要造住宅卖，快点卖了回款才行。”王民皱眉道，“这里的容积率要求住宅也是1.0，还限高，盖不了高层，盖别墅要搭着小高层卖，否则做不满容积率就亏了。”

林若妍听众人意思，就知道他们脑子里的别墅还是传统大别墅的概念，接下来就要她来给他们说说她要做什么产品了。

容积率就是地上建筑面积除以占地，这个数越大，同一块地能盖的房子面积也越多，可售面积也越多。不过容积率越高意味着盖别墅的可能越低。书中时代，正经被称为别墅的都是独门独院的大户型，地面一两层带个地下室。那种房子容积率也就是0.6左右，再高，院子就小了。

理论上一块1.0容积率的地，是盖不了传统独栋大别墅的。

这里的总体大规划当然不会让远离县城还造那么多高层的，同样也不能浪费土地弄一堆大别墅，前后都堵死了，让开发商就在容积率1.0这里做文章，造一些精致的小洋房，有国外那种小型城镇卫星城之类的感觉。

所以控制容积率和限高是很正确的。林若妍能充分理解这些，不过花园洋房多层单元楼卖不了太贵的价格。盖别墅类的才能吸引京市城里人，回款是慢了一些，单价却可以更高，卖毛坯建安成本比多层和高层也便宜。盖起来便宜卖的贵，哪个开发商不喜欢呢？

但是市面上现有的别墅类型根本撑不满1.0的容积率。

一般开发商会想着，拉高拍低，也就是顶着限高造一些高的住宅，剩余土地尽可能多造别墅。别墅建筑面积占比尽量最大化，高层住宅沿着地块最北边盖一排两排，好的资源全留给别墅。那些高层住宅其实并不好卖，还居高临下看着别墅，导致别墅的私密性会受到干扰。

这样的混合小区，再怎么砌筑围墙隔离，也还是互相影响，别墅不会是传统高档别墅的价格了。不过好歹凑够了容积率，做了一些能卖的贵的产品。总之损失容积率就是损失销售面积，这些人肯定接受不了。

凌老六脾气更爆一些，他能感觉到林若妍话里有话，却不是很清楚这丫头要干什么，就直白问：“林总，你是打算守着高速出口盖别墅么？来往倒是方便，可是容积率凑不够，盖别墅也要搭着一些多层卖，这里多层卖不上价。”

林若妍突然问道：“你们知道现在京市和周边城市的大别墅多少钱么？我前段时间在津市买的大别墅才七八十万一套。京市不是传统别墅区的地方，别墅也就是三百多万。”

凌老六不明所以道：“那当然，没有个二三百万，在京市那都不叫别墅。”

“那你们想过两三年之后，你们认为的那种正经的郊区大别墅会卖多少钱么？”林若妍继续问。

“按照这几年的市场行情，两三年后，郊区别墅能卖五百万？而且还有可能会跌吧。有钱人毕竟是很少的，前几年买了别墅，难道还会去更远的地方买别墅么？而面积小质量不高的别墅，价格不上不下的，老百姓买不起，真正有钱人也看不上。”

王民对住宅方面的研究不如酒店，他是从福利分房那个时代过来的，自己也建造了一些房子，建安成本摆在那里呢，他总觉得京市的房价现在已经很高了，两三年后在原材料和地价都没突变的情况下，商品房的价格涨涨跌跌才符合市场规律。

“那么如果将来，政策不允许做容积率1.0以下的住宅，京市范围内所有住宅用地的容积率都必须超过1.0，鼓励多盖高层解决人民群众刚性居住需求，当别墅产品变得越来越稀缺，别墅会不会涨价？物以稀为贵。”

老姜想起了他退休前参加的一些高层会议，知道上面有一种倾向，就是同样的土地要多造房子，大别墅那种用地要逐渐减少。尤其京市这样大大城市，以后五环外恐怕都很难见到别墅用地了。

林若妍刚才说的那种假设，再结合她与京市相关部门那么好的关系，大略能推测出京市乃至全国未来政策也是这个倾向。现在觉得1.0的容积率很高，未来这可能就是住宅最低的容积率。1.0想全盖成别墅都很困难了，未来真正的大别墅是不是会越来越少？

林若妍说道：“卖地的收益给各地财政带来明显的增幅，资本闻风而入炒作，房地产发展起来能带动了上下产业链，繁荣经济，这是支柱产业的一个作用……地价会越来越贵，再不会像今天这样便宜。

另外我哥做实业的，他说国际形势变化对国内原材料影响也挺大的，比如钢铁等原材料一直在上涨。以前不起眼的建筑材料也随着国内的工程项目越来越多，价格增长的特别快，供不应求价格不断攀升。

所以，我听闻您这里一亩地这么便宜，肯定是动心的。而且容积率1.0，或许在未来看，已经是非常低，能做出别墅的宜居地块了。”

老刘好奇道：“听林总的意思，是打算盖容积率1.0的那种……别墅？”

凌老六是盖过住宅的，知道别墅和住宅容积率常规情况都是多少，摇头说：“老刘，那个容积率就算真能做出别墅，也比正经大别墅差远了，有钱人能看上么？”

这位凌老六看来很关心房子盖出来能不能卖贵一点。而林若妍要提的产品创新点就是现实世界里见过的一种院墅产品，用1.0的容积率实现了类别墅的居住品质。

不过首先，她要回答在场众人，这样的类别墅要卖给谁。