想着这样一个超级城市综合体项目。

哪怕范无眠自己吃不下，也能通过个人影响力，拉拢别人合作开发。

周天胜倒不担心他的胃口太大。

现在内地不少开发商，手上有個小几千万人民币，就敢三五成群合作拿地。

例如上周，有几位外地商人，花费4亿多人民币，拿下占地6万多平米的低密度住宅用地时候，眼睛都不眨一下。

涉及到一波泼天的“业绩”。

不需要范无眠操心初期支付的土地出让金太高，周天胜听完他的忧虑之后，自己就开始帮忙想办法，压缩前期的开支。

比如将商场，从四层压缩到两层半，酒店面积也打个对折，400米的高楼，暂时也被砍到300米。

这么做的原因在于，反正短期内还不会动工建造，先把地皮拿到手，将来再变更修改，补交些土地出让金之类就行。

土地出让金的高与低，跟土地的容积率直接挂钩。

在占地面积32万平方米的地皮，用来开发建筑面积50万平方米的工程，和用来开发建筑面积100万平方米的工程，价格方面可能相差一倍。

所以像超级摩天大楼，也许占地面积才几千平方米，但由于建筑面积太大，土地出让金却贵到离谱。

预计建筑面积总共30万平方米左右的住宅区，包含别墅和商品房，平均下来按照每平米楼面价2500计算，这就需要7亿5000万人民币左右。

外加建筑面积 60万平方米的写字楼、商场和酒店等等，价格比建造住宅低不少，大约也需要花费8亿至9亿人民币。

听完粗略计算的价格。

范无眠发现，自己的步子好像跨大了，然而咬紧牙关，首付两成左右，也不是完全没机会上车。

假如把设想中， 70年产权性质的30万平方米别墅和商品房，全都改成商住性质，拿地价格一下子能便宜三亿多人民币。

但是假如不趁着内地楼市不景气，政策依然比较宽松，想办法调整土地产权年限，下次可就没什么机会尝试变更了。

50年产权商住性质的别墅天花板价格，未来或许卖到一两亿，70年产权则有机会卖出三四亿，直接影响到将来的收益，以及对外销售时候的困难程度，这让他有点选择困难症。

需要考虑的事情太多，担心拿下这块地之后，接下来两年的压力，步子跨大了扯到蛋。

范无眠虽然心动，终究还是没敢轻易点头，找借口说：

“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂静之地2》，套现一大笔现金之后再做决定吧，如果再多四五千万美元，拿地就很轻松了。”

近期苹安集团，正考虑拿地建造一栋规模超过600米的摩天大楼，建设成本接近百亿。

可惜直接跟上面谈去了，好处落不到周天胜的头上。

生怕错过了参加工作以来，规模最大的一笔招商引资项目，周天胜咬咬牙，继续撺掇说：

“从做方案，到递交申请，盖章修改城市规划图，走完流程至少也要半年。如果资金方面，短期内存在问题，那么先付一小笔定金，一年之后再缴纳土地出让金怎么样？”

范无眠惆怅道：

“我真需要点时间考虑清楚，过来遛弯而已，突然谈成十几亿的拿地项目，我现在脑子有点乱......”

其实倒也不算太乱。

以这个价钱，拿下占地面积如此巨大的黄金优质地块，过个几年闭着眼睛都能暴赚。

别的先不提。

到时如果用卖房子的钱，填补建造摩天大楼、商场和酒店的资金窟窿，说不定有机会空手套白狼，净赚写字楼、商场、酒店之类的商业地产项目。

然而虽然有利润，却还需要考虑，跟投资其他项目相比，哪一边利润更高。

贷款囤地，如果首付仅需2成，等于加了5倍的杠杆投资。

然而炒股同样可以加杠杆，利润也不低。

要是先签合同，把这个坑给占了，慢慢悠悠走流程，一两年之后再支付土地出让金，在范无眠眼里，也谈不上有太大的资金压力。

退一步来说。

实在不行，还能先吃一波地价上涨的红利，到时候找人合作开发，又或者直接转手卖掉一部分土地。

他清楚记得在2008年奥运会之前，内地房价将会迎来一轮上涨，到时候地皮价格涨个一两倍，应该没什么问题。

以这个超级城市综合体项目的体量，两三年少说也能带来二三十亿的账面利润，除去银行贷款利息之外，初期需要的资金只有三四亿。

短短两三年，在不考虑税费和贷款利息的情况下，投入的本金就有机会增值10倍左右，这便是让范无眠心动的原因。

周天胜苦笑道：

“实在不行，要不然少拿几块地？又或者你回港城，问问浅水湾周围的邻居们，比如那位李超人首富，要是愿意跟你合作开发，这点钱对他们来说，根本不算什么大事。”

再过个七八年时间。

无论卖住宅还是卖写字楼，闭着眼睛都能赚到百亿级别的收益。

持有一大笔企鹅股，范无眠对自己的将来信心十足，拖个几年再动工开发，资金方面其实没什么问题。

他看向周副局，追问说：

“通过审批一年后，再缴纳土地出让金，总价格做到15亿人民币左右，另外再把允许合理修改土地容积率这一条，加在合同上面，这些都没问题吧？”

“当然没问题，只要承诺的投资款到位，这些都好商量。我最喜欢变更土地容积率，等于土地已经卖出去，又能再赚一笔土地出让金，没人会拦着这种好事。”

周天胜趁热打铁，补充说：

“一般土地出让合同，签订6个月之内，经过批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格，按照土地出让价格执行。6个月后增加容积率的，土地价格按照当时的市场价执行。”

“最近的土地出让价格，和市场上成交的住宅、写字楼均价，都在稳步增长。万一周边又有什么最新规划，出台某些新文件，到时候再想拿可就没机会了。”

“放宽协议拿地，只是为了在短期内走出难关，等楼市真正回暖，随时会再次收紧，彻底不允许绕开招、拍、挂的土地出售方式。”

“帮你争取那么大一块别墅用地，其实我也会冒着很大的风险，真的就是想要借机提振一下市场信心，盘活附近的其他土地......”

在这2005年的6月份，深城还不是人们印象中的繁华大都会。

范无眠看中的地皮周围几公里内，如今还有大量的空地和老旧建筑，需要一个契机来盘活它们。

一个耗资巨大的城市综合体项目，有机会以点带面，盘活整个地区。

因此周天胜才觉得，只要范无眠投入的资金足够多，帮忙争取到“协议转让”土地的希望很大，拿地价格能比别人便宜一大截。

倒不是只针对外资才给优惠扶持。

假如有哪个国内的开发商，敢用十几二十亿拿地，再承诺用65亿人民币，来这里开发一个城市综合体项目，周天胜同样很乐意帮忙协调。

可惜。

大部分本土企业资金不够，而且只喜欢赚高周转的快钱，不擅长像港城开发商那样，耗费好几年时间，耐心折腾一个项目。

......

考察完。

范无眠的脑袋有点乱，根源在于他对房地产行业不够了解，所以没办法全面评估潜在收益率如何。

需要找些懂行的专家，帮忙评估一下成本，问清楚如何规避某些风险。

不过。

因为可以等通过审批签约后，隔一年再缴纳土地出让金，又让他觉得现在不出手实在可惜。

暂时先不考虑这件事。

他在蒲嘉静和蓝鹂的介绍下，去吃啫啫煲，砂锅里有甲鱼、公鸡、土豆、蒜薹等等，味道非常不错。

两碗米饭下肚，范无眠正在被众人围观。

蒲嘉静助理实在是觉得好奇，擦擦嘴询问说：

“10年内承诺投资65亿，不然未开发的土地会被收走，你觉得这门生意能做吗？感觉即使是老板你，也吃不下这个大项目。”

范无眠摇头道：

“只要赌对地价增值，到时候将地皮抵押出去，借用银行资金开发就行，房地产开发商都喜欢将1块钱，当做几块钱去花，不需要掏出太多真金白银。”

“换个思路，只要地价涨了，我还能以土地入股，直接找有实力的合伙人帮忙开发，我只持有一部分股份，等于空手套白狼。”

“这些不是我担心的问题，我只不过在纠结，是否真的想买下它而已......”

现在开始申请，可能半年后才过审签约，之后再过一年才缴纳土地出让金。

这意味着范无眠在短期内，仍然可以把手头上的钱，拿出去投资生钱。

假如运气足够好。

可能在这一年半时间里，企鹅股就暴涨增值一两倍，赚回支付土地出让金所需的资金。

在港城生活大半年，又有个家里做房地产开发生意的小女友，范无眠长期耳濡目染，开始对这一行产生浓厚的兴趣。

想来想去，还是觉得喜欢。

反正初期不需要掏出太多钱，索性也就不再苦恼了，范无眠接着告诉说：

“下午找几家公司，我需要组建一个团队，负责帮我跟官方谈判协商，了解清楚详细情况。它可能不是最有前途的项目，但我觉得会很过瘾......”

——————————

在深城多待了两天，协商过程非常顺利。

周天胜不得不出局。

换了更有分量的人，来跟范无眠沟通。

即使能把这么大一块地皮，以一个低价谈下来，距离正式动工，估计也要等很久，整个开发周期可能长达15年。

短期内除了理财，没办法再继续折腾了，资金链已经绷紧。

范无眠没有杞人忧天。

想着继续混娱乐圈，多搞点现金回来，缓解一下资金压力才是正经事。

因此。

他开始跑行程，为新专辑《无眠之夜》做起推广，想尽快卖掉一百多万张库存专辑。

这张新专辑总共收录了二十多首歌，还都是大热门的爆款彩铃原曲，不少店家刚买到手，就开始满大街循环播放。

由于实力相当能打，众多媒体和网友们，把《无眠之夜》夸上了天，其实并不需要为销量而发愁。

《那些年...》刚拍完不久，正在进行精剪工作，《寂静之地2》的剧组也已经正在筹备当中，等吕浩拍完《疯狂的石头》，会继续给范无眠当副导演。

想着手底下一帮新人，暂时还无活可干，只能去其他剧组客串当配角。

范无眠终于记起，继续立项几个新的影视项目。

当他来到沪市，参加一档访谈节目期间，意外接到德耘社班主纲子打来的电话。

对方在电话里，告诉说：

“范总，我下周受邀去天京演出，那些个我的父老乡亲们，特别积极，捧我给饭吃，一下子卖出去三千多张门票。您看能不能受累，给我捧个场？我感觉这是一次机会，如果宣传好了，说不定德耘社能更火。”

年初给了纲子一笔投资，范无眠现在也是德耘社股东，听完笑着说：

“厉害了，你这是衣锦还乡啊，待会儿把具体日期发给我，我看一下有没有安排行程。暂时还不好说，假如没有时间，那我就请其他明星参加，安排对方过去帮忙接受个采访。”

“哎！这样也成，现在德耘社，在天桥和大栅栏开了两个小剧场，但能够撑起场面的学徒还太少。”

纲子语气客气，接着告诉说：

“还有个事情得麻烦您，假如下次有机会，能不能让我几位爱徒，在哪部影视作品里露一露脸？相声演员比不过大明星，想熬出头实在太难，有时候我恨不得把自己从中间劈开，很多观众都是冲着莪才来。”

虽然范无眠不说相声，但实打实投了真金白银进去，也让纲子蹭了不少热度。

要不是他投资德耘社，真不一定能红这么快，所以不明所以的纲子，确实挺感谢范无眠年初拉了自己一把，没怪他光出钱不出力。

毕竟范无眠帮德耘社打广告，吆喝两嗓子，在纲子眼里等于让自己“逆天改命”了。

小事一桩。

当场在电话里答应下来，范无眠担心一帮学徒们挣不到钱，往后会闹出不愉快，问起接下来如何安排。

纲子的想法，无非就是一边给保底工资，一边按照出场次数和能耐给奖金。

他则在电话里，再次建议万一接到广告代言，亦或是去其他地方商演，就像明星经纪公司那样给些分成，避免捧红某些学徒之后，反倒人心不稳......