房安网的管理群，马东锡的喜报刚刚打完，谢晓莉的喜报也来了，“恭喜谢晓莉组，谢晓莉喜收售单诚意金一枚，预计收佣NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN万！”

这个喜报一下子就让整个管理群都沸腾起来了，按照规矩，喜报都要报上预估收佣多少，这一个N字就代表一万。

谢晓莉这个喜报总共用了2个N字，也就是她这一单预计收佣将最少达到2万以上。

“马东锡走狗屎运也就算了，晓莉姐你这直接吃春药了啊！还让不让人活了！”

“晓莉姐你威武雄壮，晓莉姐你霸气外漏啊！”

“晓莉姐，求包养！”

群里各种惊叹，感慨，就连凌枫都忍不住发了一连串点赞的表情。

“老大！你在哪？”凌枫刚刚点完赞，谢晓莉微信就发过来了。

“咋了？群里夸你不够，还要私信再夸一轮吗？”凌枫调侃道。

“真有事找你，你在哪？”谢晓莉回道。

“那你来吧，我在二店。”在设置总部之前，凌枫一般都在二店，小小的签约室就是他的办公室，会客室。

“行，那我从三店过来。”谢晓莉所在的三店也就距离二店约莫半小时的车程。

谢晓莉到二店后，没顾得上跟马东锡，何思明两人打趣，直接就进签约室找凌枫。

“什么情况？这火急火燎的？”凌枫示意谢晓莉坐下慢慢说，还给她递了瓶矿泉水。

“是这样的！”谢晓莉接过矿泉水，喝了一口，缓了一口气，说：“这个单子，总价20万，差价加佣金总共有2万。但是业主要一次性，客户也是一次性付款，但客户过户之前只愿意先交5万元的定金，剩下的尾款必须在过户当天，在客户拿到房产过户受理回执单之后才愿意支付全部尾款。”

垫资是二手房业务当中常见的一种业务方式，往往有以下两种情况需要做垫资。

第一种是业主急卖，在还没有客户的情况下，以一个极低的价格卖给中介公司，中介公司在业主将该房做完全套委托公证手续给公司指定的任意一人，同时收到业主留下办理银行按揭贷款所需要的银行卡和密码，还有房产证原件，其他如身份证户口本结婚证等复印件后，中介公司将一次性垫付全款给业主。

这种没有客户的垫资，俗称收购。中介公司往往以一个极低的价格收购这些房源后，再找客户以按揭贷款的方式卖出去，减去各种利息等资金成本，一套收购房最少也能净赚十个点以上，夸张一些的二十个点，甚至是三十个点也有。

这种收购房利润极大，但是中介公司承担的风险也极大。

因为该房只是公证委托给中介公司指定的任意一人，并没有真的过户给这个人。

在该房一天没有过户给真正的客户之前，房产证的产权人不变，在法律上这个房子都还是属于业主的。

该房在过户之前，业主因为其自身原因，被法院查封房产，那么这套公证的房子也同样被判定成业主的有效财产，将会被予以查封。

一旦该房查封，中介公司手里的公证书就完全没有任何意义，变成废纸一本。

只有通过漫长的法律诉讼，要找各种证据，证明该房是业主以及卖给了中介公司，但是因为别的原因导致拖延过户，才有可能解封！

但是这种可能性很低，法院的判决依据就是以房产证为主，不认合同，不认公证书。

而且法律诉讼的过程很漫长，往往拖个一年半载的稀松平常，夸张一点的拖个两三年也有。

真要碰上这种倒霉事的，最后都是中介公司主动认栽，出一笔钱给查封的债权人以换取对方的解封。

第二种垫资方式是有客户的垫资，这种情况又分两种可能。

一是因为差价过大，中介公司不敢让买卖双方见面，因此在客户交诚意金在公司确认购买意向之后，中介公司再去跟业主谈判，将房子一次性公证购买下来，然后再以业主的委托代理人的方式，将该房过户给客户。

这种方式，从头到尾，买方都不会真正见到业主。所以不管差价有多少，中介公司都赚得稳稳妥妥的。

第二种可能性，就是业主要求一次性，客户只能办理银行按揭贷款支付。

这时就由中介公司出面协商，让业主先收定金后，配合买方先办理银行按揭贷款手续，在客户的银行审批通过之后，在过户当天，由中介公司出资或者找金融公司出资，先一次性垫付全部房款，然后业主再把收取贷款的银行卡留给中介公司或者金融公司，在银行发放按揭贷款之后再收回所垫款项。

这种垫资方式，俗称过桥，相对来说风险可控，毕竟业主的房产证以及过户给客户了，不存在房产被查封的风险。同时客户的银行审批贷款也通过了，并且客户也愿意跟相关出资方签署借款协议，同意先借款付清业主的房款，再以办理银行按揭贷款还给出资方。

当然出资方，不管是中介公司，还是金融公司，在出款前都会查业主以及客户夫妻双方的征信以及大数据。

如发现业主或客户征信很烂，或者大数据查到业主名下涉及多头借贷或者各种官司缠身的，那么中介公司也好金融公司也罢，都不会做这业主的垫资。

只有信用没问题的业主或客户，中介公司或者金融公司才乐意做他们的垫资。一般垫资成本都是万天，整个流程办结为止按实际天数收利息，折合每月利息大约两分四，也就是垫资一百万每月利息两万四。

现在谢晓莉刚刚收单的客户，其交易方式就属于第二种有客户的垫资，由于差价太大，不敢让买卖双方见面，只能先跟业主协商将其房子以一次性付款的方式先做全权委托公证收购过来，再以业主委托人的身份卖给客户。

谢晓莉的客户也是一次性付款，定金交了五万，号称过户当天就能一次性付清全部房款。为了证明诚意以及实力，客户还将银行流水与存单打了出来，上面显示客户账上余额有300多万。

以前在颐翠地产的时候，不管是没有客户的纯收购还是有客户的垫资，周泽都很喜欢。

原因就是利润极高，周泽出于赌徒心里，往往都存有侥幸心理，觉得业主房产被查封的事不会发生在自己身上。

房安网刚成立不到两月，谢晓莉知道公司并没有这个实力自己出资做垫资。但这单不做又挺可惜的，毕竟客户也是一次性付款，手续极其简单。

只是手续再简单，也还是存在着风险问题，谢晓莉犹豫着，要不这个单还是放弃不做得了。

“那倒没必要，只要查过买卖双方征信，大数据，如果都没什么问题的，想必也不会有什么风险。公司目前虽然没有这么多资金做垫资，但料想着外面金融公司那么多，找一家来合作应该不难。”凌枫自己也是做业务出身，深知做单不容易，现在难得收了诚意金，就应该想办法做成才对。

“那老大你拿主意，你觉得没问题咱们就做，有问题就不做。”谢晓莉全听凌枫的，他说做就做，不做就不做。

“行，那你先回去收集买卖双方的资料，资金我来找！”凌枫笑笑，示意这事就这样定了。

谢晓莉走后，凌枫想起先前也见过几个金融的老板，其中有家公司叫壹加壹，他们就专门做这种二手房交易的垫资过桥。

翻开微信，凌枫找到壹加壹的老板陈亮，给他打了个语音电话。陈亮很明确的告知凌枫，他们不做这种先付清全款给业主，然后过户，再收客户一次性房款的交易。

壹加壹，包括所有的金融公司，都要求垫资的前提是客户有还款来源。

要么客户必须将其房款跟金融公司做个监管联名账户，只要过户回执受理单出具的当天，金融公司就可以凭着这受理单将联名账户里的房款划走。

要么就是客户正常办理按揭贷款，在银行审批通过之后，金融公司在收到业主留下的收取银行按揭贷款的卡与密码，同时客户又愿意签署借款协议的，金融公司才愿意出款垫资。

如果客户不愿意将其购房款做资金监管，又不是办理银行按揭贷款的，那么想要做成这个单，就只有一种方法——那就是改变性质，干脆当这个单子是纯收购，先一次性跟业主公证买下来，再一次性卖给客户。

转手就能赚2万，又不用积压资金，凌枫想到这里，给谢晓莉又打了个电话，明确告知她这个单的操作方案好就是先收购，再出售。

至于收购的款项，凌枫问了一下财务，现在公司账上有各种佣金，诚意金，定金，房款，约莫在300万左右。

反正收购的手续一天就能做完，接着第二天就能办完过户手续，前后也就三天，净赚2万的生意不可能不做。

三天后，凌枫的这个决定，最终以损失23万作为代价而告终！

屋漏偏逢连夜雨，马东锡的单子也出了问题，客户带着记者，警察，律师一道上门了。

海风和韵的业主联系不上了，按照协议，特别是客户与马东锡的微信聊天记录，清清楚楚的写着，客户的30万定金如果出问题了，由房安网先行赔付。

三天内，房安网摔了个大跟头，总共损失了53万！

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