业主和物业发生冲突的楼盘是博大雅居。这个楼盘当年的明星楼盘，座落于中央商务区，园林水系景观，大户型，落地窗，大理石贴面。购房人多为外企高管、私营企业主、自由职业者等。

苏启航跟着叶烨律师来到了博大物业下属的博大雅居分公司。博大雅居分公司的办公地点在博大雅居1号楼的地下一层。负责博大雅居项目的物业经理也姓史，叫史长河，是史总的三弟，和史总长得有七、八分相像。史总发家后，将他的两个弟弟、一个妹妹都安排到了博大地产，不过基本都是在一些中、低层的管理岗位。对于博大地产管理人员，史总基本上奉行着能者上、庸者下的信条，对他的弟妹在职位上并没有给予特殊的照顾。他的弟弟、妹妹也能安于现状，在各自的工作岗位上也能够做到兢兢业业。

现在坐在叶烨律师和苏启航对面的史长河，史经理，看起来非常忠厚老实。他说话语速比较慢，但条理还算清楚。通过他的讲述，苏启航清楚了事情的来龙去脉。原来博大雅居的物业服务从业主入住第一天开始就充满火药味儿。

博大雅居是毛坯交房，最初的两、三年，业主陆续入住、大规模装修期间，给小区路面、园林水系造成一定的破坏，物业公司虽然进行了弥补，但总有未能及时处理的时候。有一部分业主就以此为借口，开始拒交物业费。

也有少数住一层的业主私占公共绿地，被其他业主投诉，物业公司强行制止后，这些业主也开始拒交物业费。

另外还发生了一些比较普遍的房屋质量问题，比如窗户漏水，虽然物业公司及时联系博大地产进行了维修，花钱更换了窗户，但一部分业主认为还应赔偿损失，在没有赔偿损失前拒交物业费。

眼看物业费收入难以覆盖包括维护园林水系景观、保洁、保安、其他公区维护等物业开支，在连续垫支两年后，博大地产要求博大物业自负盈亏，不再给博大雅居项目输血。经过一番研究和取经，博大雅居物业分公司开始利用小区公共区域进行商业经营，在小区道路、楼宇大堂里放置广告牌，会所出租给健身会馆、咖啡馆等，以实现创收。结果引起更多的业主不满，更多的业主拒绝交物业费，由此陷入恶性循环。一些业主开始组织起来，拟成立业主委员会，赶走博大物业。

据史经理介绍，挑头要赶走博大物业的业主有四个人，一位姓董的女律师，40多岁，是一个苏启航以前没听说过的小所的合伙人；一位姓陈的男士，30多岁，是个职业股民；一位姓董的老头儿，原来做企业的，现在企业交给儿子打理了；还有一位是个老太太，其实都不算是业主，房子是在她女儿名下的，不知道是干什么的，人特别厉害。姓董的律师和那个老头儿，应该是出主意的，这个老太太是冲在前面的。

一起开会的，还有物业保安队长，是一位30岁出头儿的东北大汉，个头儿差不多有一米八五。史经理说到老太太是冲在前面的时，他插话道：“这老太太，别看个头儿不大，精神头儿贼足，可凶了，一言不合就动手。”边说，他边卷起袖子给叶烨律师和苏启航看他的右胳膊，“看，这就是她挠的，到现在还能看出白印子呢。前两天，她又到我们办公室去闹，把一个保安的脸都给抓了。我们也不敢还手，被她给整怕了。刚开始时候不知道，她上来挠人，我们就上去两个人想把她给控制住，结果还没碰到她，她就躺地上了，大声吵吵‘物业打人了！’还硬让我们带她去医院检查，在医院里赖了两天。后来，我们就拿她没招儿了，她冲上来，我们就尽量躲，躲不过了，就挨两下。”说到这儿，他转向史经理道，“不过，史经理，再这么下去的话，我这保安队长可就快成光杆司令了！兄弟们都吵吵着要辞职不干了，是我愣给劝住了，不过老这么着，肯定不是个事儿，我都快受不了了，更何况这帮小年轻呢！”

史经理听了，叹气道，“我也知道这么下去不是个事儿，这不，请了叶大律师过来吗？叶律师，您看这事儿怎么处理？”

叶烨律师想了一下，问道：“成立业主委员会这事儿，进展到什么程度了？”

史经理回答道：“小区办已经指派了筹备组组长，现在刚进报名参加筹备组的阶段，报名截止时间是下周一。”

“有多少业主支持赶走咱们公司？咱们公司在这儿经营了应该也有七、八年了，应该也争取到一部分业主支持咱们吧？”叶烨律师继续问史经理。

史经理苦笑了一下，道：“怎么说呢，物业这活儿，真是不好干，你干得再好，也总有一部分人不满意，再加上前期房屋出现了一些普遍的质量问题，处理上没有达到业主的心理预期，很多业主将怨气也撒到了物业公司身上。他们可不认为我物业是物业，地产是地产，反正都是博大，就认为是一家。所以呢，业主对物业的很多怨气，其实是冲着博大地产去的，我们只是代地产受过。所以，工作就有点儿难做，完全支持我们的业主，满打满算，不会超过三分之一。但是，据我们这段时间了解，其实坚定地要赶走我们的业主也不会超过三分之一。还有三分之一，应该是随大流的。”

“噢，那支持我们的这些业主里面，除了住在博大雅园的公司高管外，有没有愿意而且有能力站出来参选业主委员会委员的？”叶烨律师追问道。

“这块小严应该更清楚，小严是我们的物业管家，平时跟业主打交道最多，对业主的情况非常了解。”史经理转头对坐在他左边的一位二十七、八岁、长相非常讨喜的男士说，“小严，你给两位律师介绍下。”

小严冲着史经理点点头，“好的。”然后，他转向叶烨律师和苏启航道：“叶律师，苏律师，根据我平时接触业主了解的情况，我觉得，不算博大公司的领导，我们可能可以争取到三、四位业主，说服他们站出来参选业委会委员。”

“这几位业主具体是什么情况？”叶烨律师问道。

“这几位业主有一位是退休的国企高管，桂总，素质非常高，人也非常讲道理。一位是大学教授，也姓叶，叶教授，对我们工作一直都非常支持，人非常和善。一位是柳工，景观工程师，当初修复园林景观时，他还热心地帮过忙。还有一位是一个律所的高级合伙人，吴律师。”小严介绍道。

“你说的这几位业主肯定能参选业委会委员吗？之前有过沟通吗？”叶烨律师追问道。

“沟通过。桂总、叶教授和柳工，时间上都没有问题。就是吴律师，时间上可能会有点问题，他业务特别繁忙。不过，他也明确表示了，会设法抽出时间来，争取参与。”小严回答道。

“好的。”叶烨律师思索片刻，对参会的博大物业副总李强道，“李总，我觉得现阶段咱们还是按照之前电话沟通过的方案来执行。既然业主委员会的成立不可避免，那么咱们就顺势而为，引导成立一个倾向于咱们的业主委员会。我们要擅用规则，在规则允许范围内达到这个目的，这样才能不加剧物业和业主的对立，并有可能在业主委员会成立后逐渐缓解对立状态，恢复小区安宁。第一步呢，就是要控制筹备组。”叶烨律师转向史经理和小严，继续道，“史经理，严管家，你们这边注意一下，要争取动员尽可能多的倾向于咱们的业主，包括公司在小区里买了房的所有人，在筹备组报名截止前一刻去报名，争取咱们的人在筹备组里占到半数以上，这样咱们才能够保证筹备组成员咱们占到多数，进而能够控制筹备组。第二步呢，就是在筹备组制定业委会委员侯选人条件时，要尽可能依法、依规排除掉要将咱们赶走的业主。同时，要确保倾向于咱们，同时又可能赢得业主们信任的人员去参选业委会委员，并动用一切手段动员尽可能多的业主去投咱们的侯选人的票。当然，要动员业主投咱们倾向的人选的票，不能由咱们直接出面去做，必须设法促成一些业主去做，咱们在后面提供便利，但千万不能直接出面，不然可能引起业主反感，反而适得其反。”

说到这里，叶烨律师停下来，思索了一会儿，补充道：“也需要一点儿抹黑坚决反对咱们的业主代表的行动。比如，这些人有没有长期欠物业费的行为，现在还有没有侵占公共绿地的行为，有没有其他可能引起广大业主反感的行为，利益冲突什么的。你们想方设法找出来，能起诉的起诉，不能起诉的，想办法通过业主在业主群里扩散。”

再次停顿了一下，叶烨律师又补充道：“小区办和筹备组组长也要搞好关系，争取他们倾向于咱们。他们才是对业委会成立真正有重大影响的力量。他们的诉求很多时候也比较简单，就是保持稳定。所以，咱们这段时间也一定不要激化对立，而是要设法提高物业服务质量，争取更多的业主对咱们的认可，同时让业主和业主正面较量，咱们要扮演好维持小区和谐稳定的角色。”

李总、史经理、小严等人听得连连点头。苏启航则飞速地记录下来叶烨律师说的要点，准备随后整理成会议记录发给叶烨律师确认后、再发给客户。每次会议均进行记录，并作成会议记录发给客户，是叶烨律师第一次带苏启航开会前，对苏启航提出的要求。他说，这种做法会让客户感觉到律师的专业和对客户的重视。

叶烨律师转向李总，道：“李总，我的想法暂时就这么多，看看您还有什么补充？”

李总微笑道：“不亏是叶大律师，就是专业。我可没什么补充的！”说完，他转向史经理道，“长河，叶律师说的你都听清楚了吧？就按叶律师说的去做。虽然这个项目连年亏损，公司早想放弃了，但也不能让人给赶出来！放手去干吧，出了事，我兜着！”

史经理点了点头，接着犹豫了一下，对叶烨律师道：“叶律师，你刚才说的非常好，但是我感觉这里面好像很多地方挺专业的，我们这儿都是大老粗，怕有些事把握不准。您那么忙，也不可能老过来，我们老给您去电话也不是个事儿。您看这样行吗？您安排个律师在我这儿呆上一段时间，呆到这个业委会的事儿结束。行吗？”

苏启航的心提了起来。果然，叶烨律师迟疑了一小会儿，转向她，以征求意见的口吻说道：“小苏，要不你在这儿协助一下史经理他们，应该也就是一个半月到两个月的时间。”

苏启航虽然心里不是很情愿，但她努力控制住自己没有显露出丝毫不愿意的情绪，平静而肯定地回答道：“叶律师，没问题。”

叶律师笑了。李总、史经理、小严也笑了。保安队长也陪着大家憨憨地笑了下。

在临别时，史经理握着苏启航的手，微笑着说：“苏律师，明天早上见！我们是早上八点半上班，你九点半前能到就行。”