1978年6月12日下午1点，我和小达在羊城办事回到了家里，我们两人吃午饭时，艳芳和可馨跟我们交谈。

艳芳说：“你们两人赶快吃饭吧，等下黎小虎、欧阳风行、薛美凤等人要过来跟你们商量金盘公司的经营方案！”

我说：“好的！等下你们两人也一起参加谈论吧！”

下午2点，黎小虎、欧阳风行和薛美凤等带着一个叫董蓝姑娘，来到了我们家的客厅里，这个叫董蓝的姑娘是董军的亲妹妹，黎小虎的女朋友。

大家在家里的客厅坐下后，开始喝茶交谈了。

董蓝笑着说：“阿才哥啊！我哥哥董军和黎小虎经常跟我提到你和你们公司，因此，我对到你们公司里工作特别向往！我今年大学刚毕业！想到你们金盘营销公司工作！”

我说：“好啊！董蓝！你学什么专业的？”

董蓝笑着说：“阿才哥！我学市场营销、企业管理和财务等专业！我想和黎小虎、美凤姐他们一起卖房子！看到我的很多朋友买房子发财了！这个行业好挣钱啊！”

我笑着说：“好啊！董蓝姑娘能说会道，一定能卖好房子！行！董蓝姑娘去金盘公司班吧！薛美凤！你们把金盘公司的经营方案，以及中港项目、兴海隆项目、新世纪项目的营销方案都做好了没有？”

薛美凤笑着说：“阿才！我们早就做好了！但是，这些方案内容很多，你们几个老板先看吧，然后，我们再一起讨论！”

于是，薛美凤把金盘商业经营管理公司经营方案、中港项目、兴海隆项目、新世纪项目等三个项目的营销总体方案给了我，我开始认真的阅读这些方案了。

金盘商业经营管理公司经营方案的主要内容是：

一、公司部门设置：总经理办公室、营销总部、物业管理及营运总部。

1、总经理办公室：

总经理1名副总经理4名总经理秘书1名。

总经理：蓝小达副总经理：董军物业管理总负责、薛美凤营销管理总负责、黎小虎、欧阳风行。

总经理秘书：李丽萍。

2、营销总部：总监1名，薛美凤兼任副总监1名，董蓝担任。

营销策划部：经理1名，副经理1名策划师6名。

项目营销部：销售经理1名，销售副经理1名项目案场经理3名，案场副经理3名售楼员60名。招商经理1名招商副经理1名招商专员9名。

3、物业管理及营运总部：总监1名，董军兼任副总监1名，欧阳风行兼任。本部门全权负责港城兴海隆、新世纪项目的物业及营运管理，新华项目由大陆合作方负责组建。

物业调度值班室：经理1名副经理1名值班调度员9名。

保安部：由金刚威龙保安公司承包。

保洁部：由专业保洁公司承包。

维修部：经理1名副经理1名物业维修工60名包括：物业、水、机电、通讯等维修工。

客户服务部：经理1名，副经理1名收费员6名投诉处理员8名。

商业营运部：经理1名，副经理1名商业规划师3名招商专员6名商户管理员6名。

公司满员编制203名。

二、公司费用预算：

1、工资预算：在集团其他公司拿全额工资的任职人员只拿岗位工资50，公司内部兼职不在拿兼职岗位工资。

总经理：18000美元/月跨岗任兼职1名工资9000美元/月副总经理：12000美元/月跨岗任兼职3名，工资共18000美元/月全职1名，12000美元秘书：3500美元/月，1名。单项合计：44500美元/月。

营销总部：总监8000美元/月，内部兼任1名副总监，6500美元/月单项合计6500美元/月。

营销策划部：

经理：5500美元/月，1名副经理：5000美元/月1名策划师：4000美元/月，6名。单项合计：34500美元/月。

项目营销部：

销售经理：4500美元/月，1名销售副经理：4000美元/月，1名项目案场经理：3500美元/月，3名案场副经理：3000美元/月，3名售楼员：2000美元/月，60名。招商经理：4500美元/月，1名招商副经理：4000美元/月，1名招商专员：2000美元/月，9名。单项合计：174500美元/月。

营销总部单项工资费用：2275万美元/月。

物业管理及营运总部：总监：8000美元/月，1名，内部兼任副总监：6500美元/月，1名，内部兼任。

物业调度值班室：经理：4500美元/月，1名副经理：4000美元/月，1名值班调度员：3500美元/月，9名。单项合计：40000美元/月。

保安部：金刚威龙保安公司承包费提取项目物业管理费总额的25。

保洁部：专业保洁公司承包费提取项目物业管理费总额的5。

维修部：经理：4000美元/月，1名副经理：3500美元/月，1名物业维修工：2500美元/月，60名。单项合计157500万美元/月。

客户服务部：经理：3500美元/月，1名副经理：3000美元/月，1名收费员：2500美元/月，6名投诉处理员：2000美元/月，8名。单项合计：37500美元。

商业营运部：经理：3500美元/月，1名副经理：3000美元/月，1名商业规划师：2500美元，3名招商专员：2000美元/月，6名商户管理员：2000美元/月，6名。单项合计：38000美元/月。

金盘公司工资总支出5475万美元/月，其中营销总部工资总支出为2275万美元/月。

2、公司营销总部综合管理费支出预算：5万美元/月。金盘公司前期，在项目物业竣工验收之前，主要是营销总部在运作。

3、公司营销总部管理费总支出2775美元/月。

三、公司营销总部经营计划：

一兴海隆项目销售及招商目标：

1、销售项目商铺：1800万平方米。平均销售单价：9000美元/平方米销售价值1620亿美元。

2、销售项目公寓及住宅：80万平方米。平均销售单价：3000美元/平方米，销售价值24亿美元。

项目预算销售收入合计：约为1644亿美元。

3、出租项目仓储及物流：100万平方米。平均出租单价：030美元/平方米/日，单项价值10950万美元/年。

4、出租项目酒店物业：20万平方米。平均出租单价：25美元/平方米/日，单项价值18250万美元/年。

项目预计租赁收入合计：29200万美元/年。

二新世纪项目销售及招商目标：

1、销售项目商铺：1000万平方米。平均销售单价：18000美元/平方米，销售价值1800亿美元。

2、销售项目高尚住宅：300万平方米。平均销售单价：8500美元/平方米，销售价值255亿美元。

3、销售项目写字楼：80万平方米。平均销售单价：9500美元/平方米，销售价值76亿美元。

项目预计销售总价为：2131亿美元。

4、出租项目酒店物业：20万平方米平均出租单价：45美元/平方米/日，单项价值32850万美元/年。

5、租售项目停车位：200万平方米。平均租赁价格：08美元/平方米/日，单项价值58400万美元/年。

项目总体租赁价值为：94250万美元。

三中港项目销售及招商目标：这个是我在薛美凤他们调查单价的基础，临时给他们做出来的。

1、销售单层钢架构厂房：100万平方米。平均销售单价：500美元/平方米，销售价值50000万美元。

2、销售多层工业楼宇厂房：500万平方米。平均销售单价400美元/平方米，销售价值200000万美元。

3、销售员工宿舍公寓楼：100万平方米。平均销售单价500美元/平方米，销售价值50000万美元。

4、销售商务办公写字楼：45万平方米。平均销售单价600美元/平方米，销售价值27000万美元。

5、销售购物中心及商业街商铺：40万平方米。平均销售单价800美元/平方米，销售价值32000万美元。

6、销售酒店物业5万平方米。平均销售单价1000美元/平方米，销售价值5000万美元。

项目总体销售价值为364亿美元。

四项目营销总承包方案：

薛美凤牵头，欧阳风行、黎小虎和董蓝参加对兴海隆、新世纪和中港项目等三个项目的销售和招商进行承包。在承包期间，承包组负责金盘公司营销总部的管理。

承包条件：

1、项目方提供公司营销总部管理费总支出2775美元/月，共12个月。该费用由金盘公司承担。

2、项目方提供3000万美元营销及广告费用。承包提供项目推广执行方案，费用由项目承担及控制。

3、项目方给承包方提供销售佣金为销售额1招商佣金为年租金收入的10。

4、在佣金分配，佣金收入的15交金盘公司作为管理费。85的佣金由承包方负责进行分配。承包方在领取应得佣金时，提供税务票给金盘公司做账。

5、承包期：1978年6月15日至1979年6月15日。

6、承包目标：在承包期内兴海隆、新世纪和大陆新华的销售及招商均到达预计销售量的90以。

销售目标：16442131364903811490343026亿美元。

招商目标：29200942509012345090111105万美元。

承包组代理佣金可分配收入为：

34302600111110510859428295506万美元。

五金盘公司物业管理及营运经营方案

物业管理费收入预算：

1、兴海隆项目商铺：1800万平方米015美元/月12月3240万美元/年。

2、兴海隆项目住宅：80万平方米010美元/月12月96万美元/年。

3、新世纪项目商铺：1000万平方米030美元/月12月3600万美元/年。

4、新世纪项目住宅：300万平方米020美元/月12月720万美元/年。

5、新世纪项目办公：80万平方米025美元/月12月240万美元/年。

6、新世纪项目停车场：200万平方米015美元/月12月360万美元/年。

公司管理费收入合计：8256万美元。

7、销售佣金留成：34302600115514539万美元。

8、租赁佣金留成：1111051015166658万美元。

金盘公司收入合计：6137648万美元。

公司物业管理部分管理费支出预算：

1、工资开支：32万美元/月12月384万美元/年。

2、保安承包费：6125万美元25153125万美元/年。

3、保洁承包费：6125万美元530625万美元/年。

4、日常办公费用：6万美元/月12月72万美元/年。

5、项目公共区维护维修费：6125万美元1591875万美元/年。

金盘公司物业部分管理总支出：321225万美元/年。

6、公司营业税支出：61376486368259万美元/年。

金盘公司第一年度经营综合成本为：689484万美元。

金盘公司第一年经营利润为：61376486894845448164万美元。

看完金盘商业经营管理公司经营方案后，我笑着说：“薛美凤啊！你们这个方案做得不错啊！你们面提供数据是否准确、可行啊？”

薛美凤笑着说：“阿才啊！报告的那些平均单价，我们都是在同地段、同类型的项目的销售和招商调研数据的基础，我们按照三个项目物业的实际价值，同时，考虑了竞争对手情况，以及我们推盘策略、客户接受程度等因素。由于我们物业数量庞大，因此，我们制定的这个价格具有“低价通杀”策略，物业的性能价格比在市场在售物业要高出很多！我们认为按照这个价格策略执行后，一定能够在港城的物业销售竞争中大获全胜！”

我说：“好啊！明天早在皓龙大厦董事长办公室，我与你们承包组签定项目物业销售及招商代理协议书，我真心希望你们通过这几个项目物业销售及招商能挣钱，发大财！”

薛美凤笑着说：“阿才啊！我们承包组的管理费，金盘公司要帮我们承包组支付啊！否则，我们没有钱吃饭、住宿和坐公交！我们怎么帮你干活啊！”

我说：“没有问题！你们是金盘公司的员工嘛，公司给你们支付管理费是应该的！你们在几个项目的营销费用预算做得怎么样？！”

黎小虎笑着说：“阿才啊，我们承包这个三个项目营销，但是，我们包工不包料啊！这三个项目在营销推广、销售和招商等过程产生全部费用，因此，列入三个项目公司的经验成本之中，你看看这三个项目的营销执行方案及预算吧！”

然后，黎小虎他们将三个项目的项目推广及广告执行方案、项目销售执行方案和项目招商执行方案等交给我阅读。

项目推广及广告执行方案主要内容是：

1、在新世纪项目建设好的迎街面一楼设立1000平方米的“金盘营销中心”，按照星级酒店大厅水平装修。

营销中心内部设立办公区、项目沙盘区、客户洽谈区、客户谈判室，以及生活配套设施及设备。

办公区内设立项目方签约及收款处、营销总监办公室、销售部、招商部等案场人员办公室。

沙盘区制作及安装兴海隆、新世纪、中港项目等三个项目沙盘，沙盘按照项目总体规划设计方案，采用仿真三维模式呈现，供业务人员对客户进行讲解。

建立营销中心单项费用预算项目方从营销费预算中支出：

装修费：120万美元

办公家具及配套费：60万美元

沙盘制作及安装费：60万美元

案场办公及接待费：5万美元/月，50万美元/年

看楼车5部，共15万美元。

合计：305万美元。

营销中心建设及启用时间：1978年6月15日至8月15日。

2、案场广告及资料费：

金盘营销中心提供案场广告、楼书、单页等设计、制作等，费用又项目方在营销费用预算中支出：60万美元。使用时间：1978年8月16日。

3、大众广告费：

大型户外广告：进行全程视觉封杀！在闹市区、交通枢纽路口等地设立大型户外广告。租用广告位、广告设计、制作及安装等综合费用120万美元。广告出街时间：1978年8月16日。

电视广告：租用港城高收视率电视的黄金时代进行广告宣传。聘请一线影视歌明星为广告形象代言人、制作影视宣传片、租用频道播放等综合费用500万美元。广告线时间：1978年8月16日。

报纸广告：在港城主要报纸刊登有偿新闻报道和评论，已经报纸广告。综合费用120万美元。广告刊登时间：1978年8月16日。

促销活动费：

营销中心开放日活动：1978年8月16日进行客户登记、项目推介和意向调查！发放小礼品等。综合费用20万美元。

销售认筹启动活动：1978年10月1日进行三个项目销售认筹签约！发放礼品、购房购铺现金抵扣券等。举行代言明星与客户见面联欢会，大型歌舞晚会！综合费用100万美元。

解筹销售活动：1978年12月1日开始。在活动前根据认筹数量，评估需求旺盛度。制定销售价格及销售优惠政策，在定价加入抵扣及优惠幅度，制定一房一价表及一铺一价表及买卖合同等物业销售签约文件。在活动开始进行摇号选房选铺，签约、交款、办理房产手续等。成功购房者参加，现金和贵重礼品的抽奖活动！费用预算100万美元。

项目方要支出的项目推广费为：1325万美元。

项目推广及广告执行方案、项目销售执行方案和项目招商执行方案等为承包团队的工作执行文件。

看完三大执行方案后，我们进行讨论。

我笑着说：“好！三个方案都做得很扎实！套路也很深啊！”

欧阳风行笑着说：“阿才！我们拿着这三套方案，去咨询了港城房地产行业我的那些资深老猫朋友，他们说，我们方案做得绝妙，击中港城地产业的命门！我们绝对能够将港城追求暴利的地产商全部干倒！”

我说：“很好！营销费用由三大项目公司承担，这些费用由华龙财务公司来帮你们统一安排！你们向财务公司申请使用这些费用就行了！小达和黎小虎明天去联系龙哥，让他在机场旁边的新世纪的购物中心一楼，选几件起好面门房给金盘公司做营销中心，你们再去找设计单位和装修单位将这几间门面房装修和布置好！这个营销中心案场里面需要办公用品等，由薛美凤提供采购清单！广告及活动费用计划由小达负责审核和过程监督！涉及到合同和法律方面问题，你们都去咨询唐律师！明天早，我们签订项目营销代理合同后，你们就全线出击吧！”

开会结束后，黎小虎板着董蓝的肩膀，欧阳拉着薛美凤的手，他们带着自己公文包走了！

看着他们离去背影，我感觉黎小虎比几年前成熟多了，他已经变成了一个就要结婚的大人了！