次日，要参加联合高管组织会议，刚走进公司大堂，助理和秘书就迎来

“陈生，今日的会议准备的资料都在这里”kall

快步进入电梯，来到会议室，陈易峰找到位置坐下，今天是一次闭门会议

已经到场的有美和集团马世民、南方集团周丁凯、工业集团罗国富、九龙仓集团史蒂文、置地控股杜克（与怡和换股后，陈家扶持上来的）

美和地产的代表开始讲述集团地产业的业绩:

美和集团过去几年投资最大的项目是230万方尺太古船坞兴建鲗鱼涌伦敦城，已经落成3期，一期翠湖台，二期高山台，三期金殿台，四期安盛台，26幢住宅楼宇，5130个住宅单元，居住面积高达415万方尺，销售金额高达41亿，减去建筑成本12亿，与太古地产五五分账，美和地产获利14.5亿。

“伦敦城中部的中心购物商城，提供800个车位，47万方尺的商业面积，吸引170家商户入驻，已是港岛东规模最大的购物中心。”

太古与美和地产的合作，掌握其中的门道，组建了自己的地产公司大古地产，欲与美和地产撤销合作协议，然而美和早就做了防范条款，合作前签订附加条款。

太古施怀雅不是没找过陈家，想在其他地方补偿陈家，不过陈家的狮子大开口让他无法接受，张口就要国泰航空20%的股份，这事不了了之。

“伦敦城后期的兴建计划是剩下的五期40幢楼宇，8012个住宅单元，640万方尺住宅面积，整个住宅社区共66幢住宅楼宇”

“由于楼价大跌，太古地产也一致同意，伦敦城后期放缓开发，未来前景还未知，不过我们与太古船坞早早签订合约开发旗下的土地，只付出建筑成本，我们是稳赢的”

开发完伦敦城的住宅社区也要到四年后，之后开发临海一带的商业写字楼十多幢，连接城中心的购物商城，再配套上公共设施，公交，地铁，容纳4万人的伦敦城已构成工作生活居住于一体，自成一城。

“伦敦城项目找人盯着就行，说说交易广场吧，按照目前的兴建速度，多少天能盖一层？”林母问道

“平均六天盖一层的速度，以这个速度，预计明年能落成一期和二期的工程，内部装修需要花费一年时间，一二期落成投入使用也要两年后，三期预计3年后”

“交易广场项目投入太大了，美和与置地每家平均投入40亿港元地皮费46.2亿+33.8亿的建筑加装修，年回报率不足10%，远低于其他地产同行发展住宅楼宇来的回报率高，但是商业写字楼胜在源源不断有稳定的收益。”

其它的地产开发商，比如长江集团、新鸿基、新世界，他们前期不喜欢发展商业收租物业的原因，毕竟回本很慢。资金投下去，漫长的回本时间，可能需要十年，但是前置地公司依靠着汇丰的支持，租金收益能抵消掉银行利息，置地可以大手笔吞并其他公司壮大自身。风险也有，就是楼价暴跌，租金暴跌。

“以置地公司现在的现金流，全盘接下交易广场项目是没问题的”杜克发表自己的看法，他也是第一次参与到美和系高层会议

“我认为置地公司，应最先考虑的是扩充中环的物业，在我们手上的雪厂街荷兰行和有利银行旧址的地皮10000方尺，建造甲级写字楼面积太小，趁现实楼价低，可以购入广东银行大厦及球义大厦（由傅老榕家族持有）的地段，等于有3万方尺的发展权，如果再成功购入恒昌大厦，和渣打银行大厦合并开发，就拥有6.5万方尺的发展权”陈易峰说道，现在置地在陈家手里，当然想发展的更好。现在购入这些物业不超过4亿，都是旧楼。

原历史皇后大道中九号是置地公司最雅致的发展物业，在1988年，先花2亿购入广东银行大厦及球义大厦，然后，置地也希望收购相连的恒昌大厦及渣打银行大厦来合并重建的，不过于当时楼市繁荣恒昌企业狮子大开口而作罢。

在3万方尺的地块上建了皇后大道中九号物业，前者于1997年更由恒昌自行重建为衡怡大厦。皇后大道中九号后来于1991年落成，10月获发入伙，但于次年以38亿港元出售。

汇丰银行总部的旁边是衡怡大厦，依次是渣打银行，皇后大道中九号，再旁边就是置地广场中庭，皇后大道中九号前面就是置地太子大厦（相隔一条街），如果并楼成功，置地中环实力再度增强，连接汇丰银行，再旁边就是希尔顿酒店大厦（原长江中心），花园道2号（原中银大厦）

“我非常赞成陈生的建议”置地公司的物业管理兴奋道，他最了解中环物业，如并楼重建成功，相当于多了置地广场二期，2幢甲字写字楼，能为置地增加200万方尺的收租物业，旁边就是汇丰总行，不愁租的。

“杜克，你带队和这些业主谈一谈”林母发话道

“我们的遮大物业连接中环地铁上盖环球大厦，如果我们能再买入旁边的欧陆贸易大厦，香林大厦，与我们的交易广场就形成整体了，两道空中连廊，这些中环物业都可以争取一下的”陈易峰心想，既然都贪了那么多物业了，不在乎再多些。

置地公司的管理非常支持陈易峰的提议，置地公司增添新物业，未来21世纪，1000万方尺的收租面积，每年收租300亿。再结合海港城，等其他物业，年收租1000亿，什么生意能跑赢这租金水平？这仅仅是港岛而已，新加坡的海峡置业也在朝着这个方向发展。

马世民被杜克打断，只能继续汇报道

美和公司私有化均益仓后，旗下的联益货仓已全部拆卸完毕，有23万方尺的土地面积，计划兴建20座住宅楼宇，1800个住宅单元，单位面积1100方尺面积，港岛东炮台山临海豪宅项目。

私有化的国际城市集团，前身是港灯在北角的发电厂，旁边就是均益仓货仓，发电厂占地45万方尺，发电厂搬到鸭利洲，这块土地与和记地产合作开发，组成国际城市登陆港股，融资开发旗下地皮。被美和公司私有化，现在这块45万方尺的土地与23万方尺的均益并成68万方尺的大型屋邨。

“两个地块合一起已将近70万方尺的大型屋邨项目，旁边有现成的中小学，又是临海地块，与黄埔船坞隔海相望，开发出来的楼盘非常优质，不输于伦敦城”

“这个项目命名“城市花园”，68万方尺的土地，兴建48座住宅楼宇，高30层，提供6100个住宅单元，平均每个单元800-1200方尺，发展成高端住宅社区”

原历史李佳诚把联益货仓开发得太密集，6幢住宅大厦连成一排，产生屏风效应，对北角区空气产生影响一说，被人众说纷纭

城市花园既然并成一个大的社区屋邨，设计上就偏中高端，维多利亚港的海景尽收眼底，当然设计成间隔交错的布局，后面的楼盘也能分享到海景，这里的楼盘也是投资价值巨大的。

陈易峰看着手上的资料，随即说道：“城市花园项目，我补充几点，临海地段进700米，可以建一座四星级的城市花园酒店加购物商城，这幅地的最边有电灯中心，电气道市政大厦，靠近炮台山地铁站，电气道的商业比较繁荣，每一期的一楼到三楼可以发展商业铺位，5楼到32楼是商业住宅，这样整个社区生活气息更浓郁，生活更方便”

这里适合中高端住宅，比较靠近铜锣湾，又是海景房，不过比较吵闹。

“陈生如果按你说的方案更改，我们的住宅单元少10/1，不过多了200+的商业铺位和一个小型购物商城，城市花园酒店定为四星级符合这区域的消费水平”

陈易峰的建议收录在城市花园的开发方案上，设计出图就可以动工。均益仓公司还在西盘营的临海仓库，近30万方尺的土地上建造均益工业大厦，1976年全部落成，出售完毕。和记黄埔留下来的土地还有黄埔船坞地块

像牛奶公司，均益仓、黄埔船坞这类企业的地皮开发价值非常大，均益工业大厦当时为了和记黄埔减债，林母全部出售了。1973年代，随着港岛造船业式微，太古船坞与黄埔船坞在新界西青衣合并成港岛联合船坞。

在说到黄埔船坞的开发时，计划兴建黄埔花园，被陈易峰打断

“我认为黄埔花园还未到合适的开发时机，由于启德机场的限高，黄埔花园的商业价值打了半折，近200万方尺的土地上兴建密集的底层建筑，是浪费资源”

原历史李佳诚正是这个时间开发黄埔花园，兴建近90幢住宅楼宇，10500个住宅单元，由于机场限高只能兴建到16层的高度，近200万方尺的土地商业价值开发不及太古城的一半。现在在陈易峰手里，完成参照太古城自成一域

“陈生说说你的想法，这么大块的土地闲置着是极度浪费的”

“参照伦敦城，我的方案是开发黄埔城，在临海地段开发中心商务区，十多幢的甲级写字楼，能提供600万方尺的办公面积，后段地块开发黄埔城，黄埔城社区的楼宇高度不能上到32层，这个计划就先不启动”

“陈生你莫是在开玩笑，你的方案要实现，除非把启德机场搬走”

现场传来一阵笑声……

陈易峰平静片刻道：“我们华人有句名句：‘遇水搭桥，遇山开路’，阻碍我的方案推进的启德机场，那么就把启德机场给搬走”

再传来一阵笑声，有些嘲笑不自量力的意思，这位少东家还不够成熟，有人则赞赏他大气魄……

“港岛的启德机场的确已经满载负荷多年，已经满足不了现在的需求”林母提醒道

现场出现短暂的安静，“启德机场就算搬迁也不是一年半载，再说港岛也没钱没地修建新机场”

陈易峰也在想如何游说港府修建新机场，按原历史要到港岛回归之后的事情，有什么办法能提前修建新机场呢？

“黄埔船坞项目先搁置吧”林母最终发话道

黄埔船坞公司除了亚洲其中最大规模的船坞，还有港岛仔旱坞（港岛仔中心）、大角嘴褔利船厂（大同新邨）

说到这港岛仔中心20幢楼宇，3000个住宅单位，大同新村15幢楼宇2000个住宅单元的开发时，陈易峰再次暂缓了这两块土地的开发，这两个地盘都有一个特点999年的地契，无他，陈易峰想自己开发，专门收租用，子孙收租十代只要楼不倒，就收租千年。这些物业建好，完全可以抵押银行，出来的资金投资股市，白赚一批物业。物业就是抵押物，是银行的优质客户。

原历史的大同新邨位于港岛九龙大角咀，大型私人住宅屋苑，地产发展商是大昌集团，以“城都地产”名义发展，和记和大昌合资营运。

大同新邨未来旁边原是昔日的大角咀海旁，会随着港府进行西九龙填海工程，变成深旺道，并兴建了有盖天桥连接一街之隔的君汇港、港铁奥运站及南昌站一带方便居民前往附近写字楼如汇丰中心和中银中心，或转乘港铁前往九龙站、港岛站及高铁港岛西九龙站一带，可以说是四通八达。

“我认为不宜过多开发，楼市讲究供需关系，城市花园可以动工，现在开发，三年至六年后逐渐落成，这个时间段位我认为最佳的”陈易峰说道

继续说到美和公司私有化的安达臣大亚集团公司（安达臣与大亚石业合并，主营建筑材料，石料）直辖下的两个石矿场，分别是石澳石矿场，蓝地石矿场。今年营收下降至1.03亿港元，开采石料……

红磡青洲英坭水泥厂，目前红磡水泥厂年产量83万吨，青洲英坭已是港岛最大的水泥供应商，占据了50%的水泥市场，港岛房地产如此发达，水泥市场引起了外国投资者的兴趣。

(未续完)