【考考你】小学一年级数学题难倒了上万研究生：小明向爸爸借了500，向妈妈借了500，买了双鞋用了970。剩下30，还爸爸10块，还妈妈10块，自己剩10块，欠爸爸490，欠妈妈490。490+490=980。加上自己10块=990。还有10块哪去了？这是怎么回事呢？

“呵呵呵，鲍总啊，关于你说的成本，我是不知道的啦！但是，作为营销总监，我还是要感谢，嗯，五体投地谢谢了，早安，丈母娘”！

一直不发言的辛勤总监，突然开始了滔滔不绝，而且，光头锃光瓦亮，和观点一样奇葩，博人眼球。

“哈哈哈，能详细的说说吗”？

明先生，显然觉得很有趣。

“呵呵呵，好的。你看啊，中国作为一个千百年受着“先成家，后立业”的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提。有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！

确实，作为地产人，我们真的很感谢那些丈母娘！

那么作为一个中国青年，25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有推高豆腐的价格啦，找块豆腐一头撞死嘛！”。

辛勤总监的话讲完了，大家还在思索中，钱老板抛出了更大的一枚哑炮。

“年轻人，不要再贷款买房了”！

钱老板，语不惊人死不休哇！您糊涂了吗？您可是，房产，商啊！商人，商人，不伤自己，就伤别人。

奇怪了，就好像是卖炭翁，心忧炭贱愿天寒；律师希望你被人告；医生希望你生病；修车工希望你汽车坏掉。

只有小偷和保险公司，他们永远希望你荣华富贵、平平安安。

“哈哈哈，大家可能都很诧异，我为什么这么说，良心发现了吗？但这么多年，我看过了，太多的房奴故事。

他们为了身外之物，牺牲了健康，休闲，旅游，享受不起花前月下，甚至没时间天伦之乐。说句不客气的话，他们就是陀螺，就是机器，而且，永不停止，生命不息，拼命不止！

在他们的字典里，全部的人生或者说乐趣，仅仅就是房子！

一套，在当地，让他们看起来，还算体面的房子！

至于房子里有什么？

那不是他们关心的问题，事实上，有很多人，他们买的，就是抽象派的艺术品！

画着几个框，嗯，有些格子，线条的牢笼！

心，健康，阳光、沙滩，海浪，山岗，明月，全部关在门外了”。

钱老板，今天似乎如鲠在喉，不吐不快。继续发言。

“举一个例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20岁也有18岁了，后来他小媳妇(离婚后再娶的)抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。

书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢？

作为一个地产从业人员，我对地产有更深刻的了解。我想把观点如实的表述出来，给那些困扰在房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。

其实我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高（东京中等房价4万人民币左右），日本青年却不着急买房。

日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们呢，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。

当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻男人的评价标准大抵如此”。

钱老板，眼里依稀有了些泪花，唉，良心未眠，本质不坏。我的腹诽。

“哈哈哈，老钱哪，没看出来啊，你这个奸商，还这么良善？咱也来凑个热闹吧，接着你的话题，咱展开一下，你看是否如此哦”？

鲍总，被钱老板的巨大勇气震撼了！说真话，是要点精神呢，人们常说，天才都是疯子！他也开始补充起来。

“青年人诚惶诚恐的买房，还有其他两个原因。

首先，我想说，大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！

事实真的是这样吗？

我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。

案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话，是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在东海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话。前不久，移动跑到我家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多，丢一边去了。

案例二：结婚三大件。三大件，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。

如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子”。

每一个时代的商品工业的大发展，都伴随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么呢？

我想无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西的时候，这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽！

现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格又涨了，一个月涨几百上千”。

这个鲍总，能说出这么一番话，还是有进步的！后面，您将看到他的观点。

“哈哈哈，我再接着补充和分析”。

钱老板，又要继续倾诉了。

“从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。

做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。

这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?

列位想过没有，在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？

现在社会独生子很多，再过10，最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小两口还有一套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨?卖给鬼去？

所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。

城市化进程到什么程度？北京被涌入，济南被涌入，东海还被涌入吗？

国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。

农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国13亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。

在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设，传统的农民将逐渐减少，取而代之的是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。

另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房，他们村（城中村改造，洪家楼附近）和他一样有4套房以上的村民占大多数。

鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空着。如果房产税一旦征收，以3%计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要还房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。

如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。

先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行打工。

年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力，有很多人还透支了父母的晚年”！

钱老板话题说完了，留给众人深刻的思索。

“哈哈哈，这个话题太沉重了，咱开发商，既要抬头看路，更主要还是埋头拉车的，咱们是不是先讨论，看看明月山庄，用什么广告语言比较好”？

明先生，总能及时扭转话题，把握会议的节奏和持续。

“我先发个言，完了请徐伟先生雅正，好吗”？

辛勤总监，长得太像喜剧片，虎口脱险的指挥家，小老头了。

“下面就让我们一起细数经典房地产广告语大全吧！当然，太普通的，被我戴着有色眼镜，自动过滤和偏振了。嘿嘿！

创新，远见，生活

春光永驻童话之城

放飞您的梦

原生景象，自然天成

水木清华：住在你心里

温馨花园：一切为了爱

淡雅，怡景，温馨，自然

繁华，不落幕的居家风景

孩子的起步就与优越同步

生活有了美感才值得思考

在自然中体验自由的生存

住原味别墅，赏园林艺术

从容的尊贵

流水的风景

比天空更宽广的是人的思想

绿就是生活

都市连线奏鸣曲

生活就该期待美好

松云雅苑：白云山中有个家

罗马假日：贵族生活100年

水云间：亲近太阳，享受未来

阳光海岸：美景与生活的邂逅

柏涛雅苑：依水而居，北欧情怀

波托菲诺：回归质朴，享受单纯

金地翠园：叠翠空间，悠悠天地

谁控制了海洋，谁就控制了一切

英伦名苑：茶香暖阳生活在流淌

中城康桥花园：阳光灿烂的日子

翰景轩：极目天河色，风来翰墨香

金地香蜜山：山在这里，我在这里

金海湾花园：傲视远海，极目云间

金色嘉苑：水光山色中的幸福家园

建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔

住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的

美庐锦园：海风轻拂，芳草绿，悠然在我家

真正了解一个人，要看他的朋友，看他的对手，真正了解一种生活，也当如此”。

辛勤够专业，把各种各样叱咤风云的广告语，精选了出来。

“啊，受大军的启发，我看这样，行吗？大道至简，绿色循环。怎么样啊”？

明先生，笑眯眯的问。

“我看可以，很深刻，简约”。

我们天宇的营销总监徐伟，第一个表态。

“嗯，没意见”。

我也附和，明先生，总结的很快，很好。

“那么，现在，我想请教一下鲍总和钱总，作为资深地产商，你们人脉广，关系深，你们有害怕的吗？是什么呢”？

明先生接着咨询，以便迅速熟悉新的行业。

“我先来说吧，有这么几条，钱总，一会儿再补充，ok”?

鲍总先发言，侃侃而谈。

“第一：怕土地局！不给你土地你开发什么？

第二：怕建委。你想盖别墅，他非叫你盖经济适用住房！

第三：怕规划！你打算面积盖到10万平米，他让你盖到5万，其他绿化！

第四：怕黑社会！阻挠施工，就不叫你盖，就不叫你按时交房！

第五：怕记者，怕他散步言论说你违规建筑，就算没有违规，但是影响很坏”！

“哈哈哈，我觉得，还有几怕”。

钱总，很快也说话了。

“怕有关系的业主！都想低价买房，不卖让你哪个方面都行不通！

怕消防！说你不达标不给你盖章！

地税国税局！除了缴纳税务还要吃喝！

就怕不要命的业主！

反正，开发商开发结束交给物业处理吧，业主再反映问题基本等于没有用！那点物管的收入，就不要去赚了，得不偿失”。

“嗯，知道了，现在我想听听，来自一线的鲍总，钱总，你们对房产开发，有些什么想法？形而上的也行，咱也好学学，思考思考，少走点弯路。可以帮帮老头子吗”？

明先生，循循善诱。

“哈哈哈，我先来，反正，我就是“房奴”眼中的奸商，人们不惮于用最激烈的言辞问候我，甚至向我扔鞋子。

但我敢说真话，试问钱先生，你敢吗？

著名财经作家曾评点说，哥们的绝大多数观点之所以遭到炮轰，不是因为观点本身，而是因为我的表述方式。

但管他的，活出一个真实的我！任人评说吧。而且我的观点虽然尖刻，但也有些蒙准了吧？

下面，是我这些年的一些思考和言论，我梳理出来，给老朋友明先生，做个参考。

“房产品牌就应该有暴利。”因为，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房地产品牌就应该具有暴利。”

“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”因为，“我是一个商人，我不应该考虑穷人；如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”，“买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱……你买不起房是因为你没对社会做出贡献，干吗不回农村……买不起房的人都是没努力工作……”

“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”因为，“成本构成是指一个公共产品它普遍的构成是什么，是一个平均值概念，成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢？你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗？”

公开成本是看公和私，商品房属于私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在购买，而经济适用住房和廉租房是社会保障体系的，如果说廉租房属于公房，那么成本从来都是公开的。

“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。因为收入是越来越涨，而且材料也在涨，用的材料价格也是越来越高，房子就不可能跌价。全世界范围内都没有一个国家房价是跌价的。”“我们没法去评价短期内，短期内有升有降。”

“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”

“和工资收入比，30年来房子等于没涨价。”

“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”

“傻瓜才期待房价下跌。”，买卖有理，炒房无罪。

反正，哥们就是如此霸气侧漏，“我从了，你们也从了吧””。

鲍总，真的是“爆大嘴”哇，真敢说。我还在腹诽呢，明先生站起来，点兵点将了。

“哎，那个谁，钱总啊，我看很多观点，涉及到财务了，让你的总监宵章，嚣张一下嘛”！

“嘿嘿，阿拉我还不太熟悉国情，嗯，还是，不说了，不说了”。

宵章，难得谦虚了一下。

“哈哈哈，徒有虚名罢了，老钱哪，你啊”！

明先生，哈哈哈一乐。

“哼！我选的人，我心里有数！倒是你，重用忘恩负义之人，你才应该小心，那谁，不也说不出来什么吗？想驳倒鲍总，呵呵，可能还没出生吧”？

钱老板反将一军。

“呵呵，好的，明先生，今天我，一个小会计，就来斗胆请教，房地产大哼鲍先生几个问题？当然，您可以不屑一顾，但如果您要回答，请先想好了，专业一点，因为在财务领域，咱还没怕过谁”！

看着明先生，殷殷期盼，年轻人的热血，桀骜不驯，啊，没有放荡不羁哦。

“哈哈哈，请讲，老哥我洗耳恭听”。

鲍总也不含糊，调兵遣将，准备胸中百万伏兵。

“第一个问题，关于品牌的问题。

“房产品牌就应该有暴利。”因为，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房地产品牌就应该具有暴利。”

我想请问鲍先生，您认为房地产是一个什么样的行业？给您三个选项，当然，您也可以言之有理的多选，好吗？

A、技术密集型行业

B、资金密集型行业

C、劳动密集型行业”

“哈哈哈，我选ABC，多选，欧耶”！

鲍先生，耍赖。全选了，您还让我展开后面的论述吗？不过，嗯，也许就是这么似是而非，他才能因果没有强大的逻辑支持，信口开河，所向披靡！

“嘿嘿！问个题外话，鲍先生，您是读的文科？还是理科”？

我突然有些想探究鲍总，他的高等教育，是学的哪一方面？

“嗯，学的文科，和问题有关联吗”？

鲍总，丈二和尚摸不着头脑。嘿嘿，被哥们发散思维，和天马行空的表面，隐藏着一个紧密的逻辑链条，牢固环环相扣的最小实质道子，搞蒙了！

小样！不然，空喊那么鸡贼的人，鬼谷子最后的关门弟子，能看上俺？

哎，你说，关门弟子的关门弟子，相当于什么级别啊？估计，嗯，起码是相当于小卖部，副部长级别？

管他呢，只要不是妇科级，就行！

“嘿嘿，那就好办了！啊，不是，我的意思是那就好理解了。逻辑混乱，能否为我们展开呢？您的核心思维”？

我决定步步惊心，请君入彀。

“哦，我可以不回答吗！这样才足够神秘呀”。

你以为人家鲍总，这么多年的江湖行走，是白混的？明知山有虎，偏向虎山行！俺傻呀？不会绕着走吗？退一步，海阔天空，不是吗？

“反方主辩，耍赖无效，本嘉宾评委裁定，必须回答！否则，视同弃权，由正方主帅，结案陈词，直接上课！

当然，你可以选择

1、爱听不听

2、左耳进，右耳出

3、两只亚多都闭上”！

明先生哪，咱哥俩忘年交啊，都可以加入战斗村曲艺团了！

“嘿嘿，明老鬼，咱是给你面子哦，不然，财经记者，俺都不张他们的”！

鲍总站起来，看着明先生，大拇哥和二拇指搓着，借是嘛玩意儿？接头暗号吗？

“呵呵呵，放心，明天早上，凌晨4点44分，鹅请你，东海海市蜃楼大排档，早点！想加几个冒，加几个”！

明先生灰长认真的说。

“嘿嘿，这还差不多！很简单，请速记。

一、二、三、完了。什么？你们没记住？这就对喽，嘿嘿，俺还没说呢。

哈哈哈，一、俺们开发商，要运用环保、节能、减排、绿色、循环，多项技术吧？所以，技术密集型行业吧？二、房产开发，投入巨大，动辄几十亿，资金密集型行业吧？三、建筑工人成千上万，劳动密集型行业，当之无愧吧”？

鲍总大手一挥，不挡住一丝光线，坐下了。

“呵呵，首先，俺要说，第一条站不住脚，请反方主辩不要偷换概念，这里的技术密集型行业，是专指自己创造发明先进技术并将其出售，或使用到自己的产品中去，比如，IT行业，人工智能，高端制造，生物医药等（不能等！时不我待啊），一句话，高大上。对了，顺便说一句，以后想上市，记住喽，要么尖端到天上，就是上面的行业类型，要么匍匐在地上，比如现代农业，绿色环保业，接地气。

否则，还是老老实实开好自己的小店，俺武松武二哥，名人去过的，“三碗不过岗”酒肆，也想上市？

嘿嘿，阳谷县，宋朝腐败一条街，嗯，错了，吃喝玩乐一条龙，来吧，上市！

第二条，除了真正有实力的航空母舰，嗯，全国性的大企业，能够同时开工建设，其他的，嘿嘿，钱老板最清楚了，谁不是分期开工，滚动开发，就像崔健唱的，1、2、3、4、5、6、7哇！

好了，直到现在，我们的土地出让金，有几家是一次性付清的？个别人甚至只付了10%，比如某房开，房子卖完了3年了，还差土地出让金没付完！

再来看建设成本！

有没有实力的，建筑商或包工头，你都得替开发商垫付20%吧？

极端的，房子卖完5年了，还差咱农民工的头儿，包头，嗯，工，10-15%。

哈哈，咱开发商，有的是智慧！

按照规定，您得依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，具体是在四证都齐全的情况下，有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了，有的地方则要多层封顶，高层到楼高的1/3以上才行。

好了，现在俺开始计算了，当然，后期国家监管严格了，不能这么轻松了！

以目前为例，假定，土地出让金支付了10%，这占到总的开发成本的1/3，10%*1/3=3.33%，对吧？好了，再严格，25%的总投资，才能拿预售许可证，ok!我们已经投入了3.33%，减去后，剩下21.67%，没错吧？包工头，垫付20%*21.67%=4.33%，那么实际上，开发商投入25%-4.33%=20.67%，对不啦？

请记住，到这一步，开发商如愿以偿，拿到了预售许可证，正大光明，开始了预售，银行按揭前来助威，从那一天起，开发商停止了投入，一分钱都不出了！

工程款的支付，业主的首付款和按揭贷款买单！

假定，市场销售价格，是成本的1倍，事实上，在俺们会计专业上，这叫毛利50%，小case!

现在，为了计算方便，我们假定：某地，包含土地的开发成本5000元/平米，销售价格10000元/平米，假定，开发商很穷，只开发了1平米，唉，请原谅俺，算术不好，复杂了，俺会被搞晕的！

那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入5000*20.67%=1033.5元，收入10000元，9.67倍！投入产出比，达到1：9.67。

当然，实际上暂时没有这么高，因为没有减除税收。

问题是：实际上，在你预售许可前，打擦边球的不在少数吧？

还有就是期房买卖是国家允许的，因为房地产开发周期性长，资金密集度高，所以国家特许期房作为一种特殊的商品，允许买卖。

综合上述因素考量，开发商的投入产出比，10倍以上（减除了税收哦），嗯，10倍以下，都不好意思给圈子里的人说！有人也管这个叫杠杆！

就是阿基米德大叔说的，给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！

太复杂了，说个轻松点的，大家还记得冯小刚老哥导演的经典电影《大腕》吧？里面有个精神病，一边走，一边畅想：

一定得选最好的黄金地段，

雇法国设计师，

建就得建最高档次的公寓！

电梯直接入户，

户型最小也得四百平米，

什么宽带呀，光缆呀，卫星呀能给他接的全给他接上，

楼上边有花园(儿)，楼里边有游泳池，

楼子里站一个英国管家，

戴假发，特绅士的那种，

业主一进门(儿)，甭管有事(儿)没事，

(儿)都得跟人家说may I help you sir(我能为您作点什么吗?)？

一口地道的英国伦敦腔(儿)，倍(儿)有面子！

社区里再建一所贵族学校，

教材用哈佛的，

一年光学费就得几万美金，

再建一所美国诊所(儿)，

二十四小时候诊，

就是一个字(儿)贵，

看感冒就得花个万八千的！

周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，

你要是开一日本车呀，

你都不好意思跟人家打招呼，

你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱？

我觉得怎么着也得两千美金吧！

两千美金那是成本，

四千美金起，

你别嫌贵还不打折，

你得研究业主的购物心理，

愿意掏两千美金买房的业主，

根本不在乎再多掏两千，

什么叫成功人士你知道吗？

成功人士就是买什么东西，

都买最贵的不买最好的！

所以，我们做房地产的口号(儿)就是，

不求最好但求最贵

还没转过弯来？再来一个冷笑话，嗯，您得先躲进冰箱，-243度，才会笑的哦！

说，民国一个大款，儿子在颖果留学。

某日，儿，电话老爸，同学们都是地铁上学，只有俺，开着劳斯莱斯幻影上学！

大款勃然大怒！

弄啥哩，颖果鬼子，欺俺大清无人？去，打听一下，地铁多少钱一辆？买！俺丢不起那个脸”！

俺还没说完，鲍总勃然大怒，假牙，掉下来。

“黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺走坏的桥，比你看见的路都多”！

“嘿嘿，真理不在声音大！俺没开发，只是作为财务，渗透到房产开发的各个神经末梢喽而已！

对了，顺便普及一下常识！俺们会计是西方人发明的，有一点掩耳盗铃！这也是他们的习惯，你看啊，一个毛利率，相对数，掩盖了投入产出分析的倍数，几何级数！

嗯，俺给您卖弄一下，大学学的前苏联人，俄裔美国人，人家改革了，大大方方的承认，投入，就是要产出！比例，相对数，往往掩盖了，绝对倍数增加的差异！

看看，他是怎么说的？

瓦西里?列昂剔夫（Wassily W.Leontief，1906—1999）是投入产出账户的创始人。1936年，列昂剔夫发表了《美国经济体系中的投入产出的数量关系》一文，接着在1941年又出版了《美国经济结构1919—1929》一书，1953年，又出版了《美国经济结构研究》一书。在这些著作中，列昂剔夫提出了投入产出方法。

列昂剔夫的投入产出思想的渊源可以追溯到重农学派魁奈（Francois Quesnay，1694—1774年）著名的《经济表》。列昂剔夫把他编的第一张投入产出表称为“美国的经济表”。数理经济学派瓦尔拉（Walras，1834—1910）和帕累托（Vilfredo Pareto，1848—1923）的一般均衡理论和数学方法在经济学中的应用构成了列昂剔夫体系的基础。

投入产出分析是通过编制投入产出表来实现的。投入产出表有实物和价值两种形式”。

我说完了，静静等待鲍总的反驳。

“行了，你和我，就不对等！俺懒得和你理论，有本事，你一条条反驳啊！我听着”。

鲍总不屑一顾，却不安的扭动身体。

“好的，鲍总，明先生，请恕晚辈斗胆陈述！俺也不敢说，自己就是对的！经济理论领域变数太多，俺只是表达自己一家之言，但别说俺狂妄哦！

第一条，“房产品牌就应该有暴利。”因为，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房地产品牌就应该具有暴利。”

俺刚才已经阐述了，房地产业，它只是个劳动密集型产业，解决就业不错，它甚至都算不上是资金密集型产业！

既然如此，我们剔除必要的广告投入，那么，本身不产生技术，您们见过房开公司建立实验室的吗？因此，它的品牌，只能靠品质、质量和环境，而不是舍本逐末，投入巨资去创品牌！

事实上，在央视这么多年，每年度的标王，现在还活着的究竟有几家？

广告投入，在改革开放初期，人们觉得新鲜，现在，信息发达，谁还完全依赖您的广告？

恰恰相反，越是投入广告，不苦练内功，求新求变求突破，那会大幅度减少您的研发投入和售后服务的，因为，在一定时期，您的资源有限，此消彼长的，对吗？

所以，房地产的暴利，是因为品牌投入巨大，这是站不住脚的！

看看世界五百强，不都是靠自己的产品和创新，巍然屹立吗？酒好不怕巷子深，还是有道理的！

第二条，“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”因为，“我是一个商人，我不应该考虑穷人；如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”，“买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱……你买不起房是因为你没对社会做出贡献，干吗不回农村……买不起房的人都是没努力工作……”

我觉得，在商言商没有错！但是因此就放弃我们企业，特别是开发商的社会责任，这样的企业，有意思吗？为什么不能适当打折，回馈社会，回馈群众？

最关键的是，不能因为房价高企，人家暂时买不起房，就侮辱人格啊！

仔细想想，三省吾身，咱们最初的发迹，或者说第一桶金，怎么来的？

是，可能你是靠政策、机遇，甚至岳父，等等，但您利润的实现，不还是靠消费者，通俗的说，群众呗！

您有什么资格去嘲笑，俺们的衣食父母？

要在相声界，估计会被逐出师们的！

第三条，“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”因为，“成本构成是指一个公共产品它普遍的构成是什么，是一个平均值概念，成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢？你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗？”

公开成本是看公和私，商品房属于私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在购买，而经济适用住房和廉租房是社会保障体系的，如果说廉租房属于公房，那么成本从来都是公开的。

嘿嘿，不公开，就不公开呗！第一，别混淆成本概念，神马公成本，还母成本呢？一看就不专业，唉，请个会计，顾问顾问吧，好吗？财商，刻不容缓！第二，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。龌龊！你以为，谁稀罕看哪？

嗯，女士，长得丑不是你的错；但出来吓人，可就是你的错了。

第四条，更可乐！谁告诉你，历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。唉，您不学经济历史吗？香港和日本房地产大跌，嗯，不是二爹，您看不见吗？

想当然剪裁历史，这不是一个经济爱好者，应该有的历史态度！

第五条，“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”，“和工资收入比，30年来房子等于没涨价。”

站着说话，当然那啥不疼了！

农民工，他们中的包工头，一线城市买的起房，没错，可是，难道是千万个将军一个兵吗？

你去看一看，你去想一想，月亮代表你的心？

您30年前，多少年能全款买房？30年后的今天，又要多少年才能全款付清？

第六条，“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”不做评论，那是你正常的商业行为。

第七条，“傻瓜才期待房价下跌。”，买卖有理，炒房无罪。

唉，咱小老百姓，不敢乱评论，但请您去看看，各地有多少空城？有多少鬼城？炒房侵略军所到之地，开发商开心，业主揪心哦”！

等我讲完，大家都不说话了，鲍总气呼呼的。

“哈哈哈，算了，鲍总，看我面上，别和大军这个小伙子计较，他就是个初生牛犊罢了。对了，咱们再预测一下，东海周边的开发形势，好吗？以便及时实施战略转移，城市包围农村”？

明先生，微笑着说。

“嗯，我来说吧，本人东海人，有很多亲戚在周边各个城市，抛砖引玉，请大家批评指正”。

徐伟，站起来，展开论述。

“地产是一个非常个性化的东西，因为它是地域性很强的，供求关系决定的，你买房的时候要多看一下，有些地方的房子是不能买的，买了会套的，甚至会血本无归，失去很多赚钱机会。

那么今年的市场就是货币宽松、信贷宽松，国家在刺激房地产，主基调就是去库存，但这种情况下买房一定要仔细睁大眼睛，因为你买不好呢可能以后就套五年套十年，甚至有的房子会套你一辈子，买房投资赚钱的以后也是少数，赔钱的是绝大多数，这个是非常可怕的，你觉得买股票的赔钱的很多，但是买房子其实更可怕的是，就是买了之后，一旦那个房子不行，你卖不出去就等于是套牢了，你低于成本价可能一直卖不出去，道理很简单，因为有的地方，它没有二手市场。所以买房只能选择几个二手市场好的城市，很多城市买了不仅不赚钱还会亏钱。

一个地方的房价上涨是要看经济发展和人口流入的。房价上涨快一定是这个地方有大量投资、改善比较快的、有人口导入的，所以有个说法是跟着地铁去买房，跟着学霸去买房，这些地方有投资、有需求，这种地方一定是上涨快的。

东海是国际大都市，未来房价一定比东京高，因为中国经济规模比日本高，人口也比日本多。现在京沪深好房子都10W一平了，已经很贵了，但是你喜欢的别人一定会喜欢，所以不要怕，好的东西会更好。深圳的土地面积很小，以后供应量有限，以后依然看好。

东海的远郊还是要慎重一些，因为远郊的发展还比较慢，政府资金照顾不到，还是看外环边上吧。大虹桥是好地方，一线城市政府重点打造的地方一定是超出我们想象的，跟着政府规划在一线城市买一定是没错的。一线政府的规划通常是超出我们预期的，但是三四线城市的政府规划是不可信的，因为他们就是为了卖地。

很多人说南京、合肥、苏州等城市，这一年涨幅是很大，甚至超过了一线城市，但是这些城市上涨的原因是不限购，购买力主要来自外来突然之间的购买力，周边的投资需求涌入，购买力很大，导致存销比很低，房价起来了。这些城市的产业不是特别发达，未开发的土地还很多，所以我认为要再买入这些城市，一定要小心小心再小心，要套人了。

看好杭州，不限购的城市里最有价值的城市，杭州的产业结构是最像一线城市的，比如电商、软件、互联网、金融。杭州房子要买核心区的，比如滨江的，至于萧山余杭、未来科技城，一般，县里的房子，供应量太大，忘了这些地方吧。

不是很看好无锡常州，因为这些地方是制造业为主的，利润比较低。常州，包括无锡的房子供给量都太大，今年的上涨是苏州南京购买力外溢的结果，不会持续的，买入常州无锡，估计会套很多年。

太仓也涨了，但是太仓的位置不如花桥。买花桥的房子一定要把握时机，要在成交冰冷的时候，如果现在成交量火爆的时候买入，可能会套5年。因为花桥是承接东海溢出需求，往往是脉冲式的上涨。

昆山涨了不少，以后肯定会横盘一段时间，所以我认为现在昆山不是买入的时间而是卖出的时间了，趁现在成交量比较大容易脱手。

商住两用的投资价值是普通住宅的1/5-1/8左右，那么能买住宅就买住宅，只有一线城市有价值，因为它限购了。东海来说还是电梯房、次新、80-90多平的两房-三房最好成交”。

“嗯，不错，徐总监够专业，那么，我们今天的务虚会，大家还有没有什么要说的呢”？

明先生看到大家都不说话了，他站起来，总结性发言。

“我最后说上几句，对与不对，自己理会！

说来说去，不就是这么几个说法嘛。房地产业确实是国民经济的支柱产业，在一定的范围内是可以带动内需的，国家要扶持。但是超出一定限度，过热了，就会消耗过多的国民经济资源，造成整体经济过热。矫枉必须过正。不要缩手缩脚的。

房价跌个百分之二三十有什么可怕的呢！三四年不就恢复了嘛。银行受不了什么损失，普通居民也受不了什么损，只有投机者才会受到重创。

但如果继续这样下去，宏观经济整体没办法软着陆，两三年之后房价跌掉百分之六七十也不是没有可能啊。这就很可怕！日本用了多少年来恢复泡沫破灭后的经济啊！为什么要搞宏观调控，就是要熨平经济周期，让高峰不要过热，让低谷不要过长。很简单的一个道理。

地方政府更是这样。你把房价炒得那么高，谁还来投资啊？很多外资已经从东海撤出，跑到江苏了。江苏的房价要是再涨涨呢？我们不能守着一城的空房子过日子吧。这就会造成你地方经济的空心化。不是所有城市都能靠旅游经济、靠会展经济来支撑的。

说了这么多，就是为了房地产的健康和长远发展，就是为了真正满足最广大人民的住房需要，就是为了建设和谐社会。房地产行业不能只是依赖开发，这样的房地产产业结构是单一的、不完善的。国家要从政策上扶持房地产运营商，去盘活那些黑灯瞎火的房子。国家要鼓励私人房产的出租。让买不起房的人租得起房。如果出租房子的个人所得税不好收，就不要去收了嘛。低收入人群租房子，可以考虑直接给些补贴。

国家要逐步建立起养老、失业、医疗、住房、教育几个最基本的保障体系，让老有所养、工有所依、病有所治、身有所托、子有所教，社会就会和谐很多。这也是我们建设小康社会的目标。

当然，这只是我个人的一些思考，刘大军留下来和鲍总谈判，其他人散会”。

后记：明日俺爹80大寿，俺想请假一天。